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Oct 01

#7 L’achat de mon septième bien – Visite, Offre & Financement

Comme vous avez pu le voir sur Facebook il y a quelques mois , je vais vous parler de l’achat de mon septième bien, qui n’est pas à Belfort ou Colmar mais à Mulhouse.

Pourquoi Mulhouse ? Tout simplement je cherchais à diversifier mes biens géographiquement tout en gardant l’aspect de proximité.

Les critères

La ville de Mulhouse est connue pour obtenir de bons rendements locatifs et c’est pour cela que je cherchais par la même occasion à acheter un bien là-bas. Néanmoins je ne connais pas assez bien la ville donc je vais me concentrer sur un quartier que je connais.    

Mon choix s’est porté sur le quartier du Nouveau-Bassin, avec ces arrêts de tram, proximité immédiate du centre-ville, des autoroutes et ces bassins, où l’on peut tranquillement se promener ou courir . En plus d’être un quartier que je connais, c’est un quartier bien situé avec un réel potentiel locatif.

La recherche

Après quelques recherches, je tombe rapidement sur une annonce d’un bien à vendre dans le quartier. Au vu des photos, j’ai de suite remarqué que c’est un bien du promoteur Akérys ( comme ceux de mes premiers investissements à Belfort, ici et 🙂 ).

Mes premiers investissements à Belfort sur ce type de bien marchent parfaitement. Des travaux dans mes cordes, une enveloppe travaux d’environ 2 000€ (sans les meubles) pour un résultat très correct !

Je décide donc de prendre RdV en Mai 2016 ( en plein travaux de mon cinquième appartement à Colmar ), pour visiter le bien.

Le bien est un F2, d’une superficie de 43m2, situé au premier étage. Une place de parking complète le bien. Très avantageux quand on connait le quartier et le manque de place pour se garer.

La visite

Je viens un peu en avance sur l’heure de visite, pour regarder sa situation par rapport au centre-ville et aux arrêts de tram. Le tram est à deux minutes à pied et le centre-ville à moins de dix.

Je regarde l’état de la façade et des alentours ( tags, fissures, déchets qui traînent etc … ). A priori tous semble correct et vu l’année de la copropriété (2009), il y avait peu de chances qu’il y ait des travaux de grandes ampleurs.

L’agent immobilier arrive et nous procédons donc à la visite.

Voici quelques photos de l’appartement en question :

La kitchenette de base

L’espace pièce à vivre et cuisine

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La chambre avec la salle de bain à côté

Content car pas de mauvaises surprises. C’est ce à quoi je m’attendais c’est à dire :

  • Une cuisine équipée à installer
  • Un coup de peinture dans tout l’appartement
  • Absence de casse sur le carrelage ( à garder donc )
  • Remplacement du parquet de la chambre
  • Aménagement de la salle de bain ( remplacement robinetterie, paroi de douche à installer etc ..)
  • Ameublement et décoration de l’appartement
  • Chauffe-eau, WC, fenêtres, radiateurs, placards intégrés, tout ceci en bon état et ne nécessite donc pas de remplacement.

Je compte en total (travaux, ameublement et décoration) , une enveloppe de 3500 à 4000€.

La négociation

Nous allons maintenant rentré dans le vif du sujet, à savoir la négociation.

Le prix du bien est de 66 000€. Trop cher pour moi, mais si je me suis déplacé c’est que je sais que cela est négociable. Pour ce type de bien, la vente pourra se faire aux alentours de 60 000€ je pense.

Nous commençons à parler chiffres, et me dit déjà que le bien est passé de 86 000 à 66 000€, et que c’est déjà une grosse baisse ( il comptait vendre à 2 000€/m2 ?? ). Parfois je doute de la compétence de certains agents immobiliers ou alors il espère tomber sur un pigeon …

S’ensuit donc une phrase type :

Le prix est non négociable, c’est déjà une bonne affaire !

Cette phrase je la connais déjà. C’est toujours une bonne affaire à les écouter, et vu mon dernier achat à Colmar, où j’ai agis sur le coup de l’émotion, je ne me ferais pas avoir cette fois ci.

En effet, l’appartement me plait bien, à du potentiel locatif et il serait dommage de passer à côté. Mais si le prix ne me convient pas tant pis je laisse.

Je dis clairement à l’agent immobilier que je ne compte pas acheter à ce prix là.

Sereine, elle me répond « c’est pas grave, cela sera un autre acheteur ». Très bien je passe donc mon chemin, mais vous vous doutez bien que ce n’est pas la fin de l’histoire 😉 .

3 mois plus tard …

C’est en plein mois d’Août en vacance à l’étranger, que je décide avant d’aller à la plage, de consulter Leboncoin.

Je constate que l’appartement de Mulhouse est encore dessus et toujours au même prix.Tiens donc, elle ne l’a toujours pas vendue, elle qui était si sereine.

Je décide donc de lui envoyer un mail en lui proposant une offre d’achat, je n’ai rien à perdre. J’avais déjà fait mes calculs lors de la visite et je souhaitais avoir l’appartement pour 60000€.

Je lui propose donc une offre de 59000€ ! Il faut toujours proposer sous le montant voulu, car il y a généralement une contre-proposition.

Dans sa réponse, son discours a totalement changé par rapport à la visite. L’offre sera transmise au vendeur et fera en sorte qu’elle passe.

Je reçois une réponse quelques jours plus tard, une contre proposition d’achat à 60000€. Super ! J’accepte la contre-proposition et me dirige donc vers l’achat de mon septième bien. Je pense que le plus dur est fait.

Les chiffres

Pourquoi ai-je décider de l’avoir à 60000€ ? 

Tout d’abord, le bien étant à 66 000€, ma marge de manœuvre liée à la négociation est limitée car ce prix est proche du marché. De plus, vu le bien et son potentiel locatif, j’estime que les offres se situeront dans ces eaux là. Une offre trop basse pourrait m’écarter de l’acquisition sachant qu’à 60000€ j’ai un cashflow positif. Tout est décrit dans la suite :

Dans l’hypothèse (réalistes) des chiffres suivants :

  • Prix de l’appartement : 55 000 €  
  • Frais d’agence : 5 000 €
  • Frais de notaire : environ 5 500 € ( Pour des « petites » sommes , les frais correspondent +/- 10% du prix hors frais d’agence soit 55 000 x 10% = 5 500 € ).
  • Banque : frais de dossier : 250 €
  • Frais de garantie ( hypothèque ) : environ 900 €
  • Travaux : 2 000 €
  • Meubles et décoration ( = Apport ) :  2 000 €
  • Loyers estimés : 6 000 € annuel soit 500 € mensuel H.C
  • Charges : Taxe foncière 800 € / an – Charges non récupérables 360 € / an – Assurance PNO 100 € / an – Comptable 120 € / an – Mensualité estimé 350 € / mois soit 4 200 € annuel.
  • Loyer Net : 6 000 € – 800 € – 360 € – 100 € – 120 € = 4 620 € / an
  • Cashflow : 4 620 € – 4 200 € = 420 € / an soit 35 € / mois.
#1 Le rendement :  Brut : ( Loyers estimés 6 000 € x 100 ) Prix tout frais compris 68 650 € =  8,73 % = > OK
                                   Net : ( Loyer Net 4 620 € x 100 ) / Pris tout frais compris 68 650 € = 6,72 % = > OK
#2 Le TRI : Pour le TRI j’obtiens un résultat de 33 %, c’est satisfaisant !
#3 Le retour sur trésorerie :

Cashflow (420 €/an) x 100 / Apport 2 000€ = 21 % soit une récupération de l’apport au bout d’environ 5 ans.

#4 Le taux de couverture :

Loyer (mensuel) 500 € / Mensualité estimé 350 € = 1,43. Bon taux de couverture, je n’impacte pas mon taux d’endettement car 70% de mon loyer couvre mon crédit 🙂

Si vous souhaitez plus de renseignements sur les calculs, vous pouvez consultez mon article « les mathématiques immobilières » et télécharger le tableau excel à la fin de ce même article.

Le compromis de vente

Plus haut je disais que le plus dur à été fait avec l’acceptation de l’offre, mais non ! C’est le début des complications.

Le propriétaire du bien est un mineur, qui est donc sous tutelle. L’acceptation de l’offre doit maintenant passer un le juge des tutelles.

Il va étudier l’offre, le crédit restant, la situation du mineur etc … Et il a deux mois pour donner son accord sur l’acceptation de l’offre. Ce n’est pas simple, mais pas le choix je vais donc patienter. Mais cela me gêne car cela me bloque dans la recherche d’un autre bien, et me fait perdre du temps si le juge refuse mon offre.

Forcément, le juge ayant deux mois pour répondre, il me donne la réponse deux jours avant. Mais heureusement je n’est pas attendu pour rien, la réponse est positive, l’offre est acceptée.

Au niveau juridique, je suis en règle, nous sommes mi-Octobre.

Le projet de vente est envoyé au notaire, celle-ci faisant très bien son travail demande des informations complémentaires à la copropriété et à l’agence immobilière. S’ensuit des envois de mauvais documents et de mauvaises compréhensions de la part des interlocuteurs face à mon notaire.

C’est là que j’ai remarqué l’importance d’avoir un bon notaire et surtout de garder le même (si il convient évidemment). Celui-ci fera en sorte de vous satisfaire au mieux, et ayant au fur et à mesure des achats, un lien plus étroit, va vous aidez et vous avertir beaucoup mieux que si c’était le premier par exemple.

Attention, je ne dis pas que les notaires sont plus laxistes sur la personne faisant son premier achat, mais si c’est le quatrième ou cinquième, il le fera encore mieux quitte à demander plus de documents ou d’informations, et surtout ne lâchera pas le morceau si il manque des informations.

Du coup, je perds un mois et demi, ce qui me fait signer le compromis fin Décembre.

Le financement 

Préambule

Concernant le financement de ce bien, j’ai raconté une partie de l’épisode dans cet article.

Pour résumé le début de l’histoire, tout d’abord un nouveau conseiller bancaire m’a été affecté. Ce dernier est partit précipitamment vers d’autres horizons professionnels. C’est dommage car nous avions une bonne relation et commencions de plus en plus à nous connaître. Avec ce nouveau conseiller, il y a eu un froid et j’ai décidé de rencontrer un courtier.

Avec le courtier, le RdV c’est bien passé, très confiant quant au financement (ainsi que la renégociation de mes prêts). Je suis sorti satisfait de ce RdV, une première pour moi avec un  courtier. Ce dernier me rappel au bout de deux semaines avec une excellente nouvelle, puisque le financement est accepté, ainsi que le rachat de mes prêts immobilier avec un gain mensuel de près de 80€.

Quelques semaines plus tard, que je trouvais longues d’ailleurs, un RdV est pris avec mon nouvel organisme bancaire pour signer les documents. Cependant 2H avant le RdV, le courtier m’annonce que celui-ci est annulé pour une raison qu’il ignore. Autant vous dire que j’étais énervé ! Sachant que plus aucunes nouvelles de lui par la suite … Une incompétence remarquable.

Je décide donc de prendre RdV un peu en urgence, pour le financement de mon bien. Nous nous étions arrêté ici lors de l’article précédent.

Les Rendez-vous bancaires

1) Les choses s’étant plus ou moins arrangé avec ma banque habituel, je décide de prendre RdV avec mon nouveau conseiller. Il a pris le temps de m’écouter, et apprécie mon parcours et mon projet. Il ne peut cependant me proposer d’offre de prêt car mon encours bancaire est important et qu’il n’est pas décisionnaire. 

J’attends donc sa réponse d’ici les prochaines semaines …

Il faut savoir qu’un conseiller ou un directeur d’agence, à un montant jusqu’au quel il est décisionnaire. C’est à dire, que suivant le montant du projet et de votre encours bancaire (crédits en cours), il est le seul décisionnaire. Certains conseiller c’est 300 000, d’autres 500 000 etc… Sinon le traitement du dossier passe par la caisse régionale, où il sera mieux épluché, et une durée de réponse plus longue.

Il est donc important de bien préparer son dossier lors du RdV chez un banquier pour un financement. Plus vous lui « mâché » le travail, plus il verra votre rigueur et votre sérieux. Il faut savoir qu’il va vous rencontrer 1h ou 2h grand maximum, et n’a pas le temps de vous jugé, mais pour le peu il faut faire bonne impression. Le dossier bancaire que vous lui fournirez est un exemple parfait.

2) Je prends RdV dans un second établissement bancaire proche de chez moi. Je tombe sur la directrice d’agence, sympathique, compréhensive et aussi compétente. En expliquant mon projet et mon approche patrimoniale, elle savait de quoi je parlais.

Ce fut donc une discussion très constructive et elle à réussi à voir mon sérieux ( ce qu’il faut absolument montrer ).

J’obtiens ainsi un accord de principe de sa part, et une réponse ferme d’ici les prochains jours.

3) En parallèle, je prends un rendez-vous chez le courtier recommandé par l’agence immobilière. Je me dis que je ne vais pas rester sur un échec et décide donc de prendre RdV.

Quand elle a vu mon encours bancaire, cela lui à fait peur. Elle ne voit pas quel organisme bancaire pourrait me financer car elle juge le risque élevé …

Néanmoins, elle décide de faire une demande dans une seule banque, la seule qui pourrait me financer selon elle.

Je repars de cet entretien très déçu par sa motivation à me trouver un financement et ne compte donc pas sur elle.

Effectivement, deux jours plus tard, cette banque refuse le financement.

Conclusion

La seconde banque que je suis allé voir (Caisse d’Epargne), accepte de me financer. L’offre de prêt me sera envoyée d’ici quelques jours.

Je suis plutôt content car j’avais la pression des vendeurs et de l’agence pour l’obtention d’une offre de prêt.

Voici les conditions de mon prêt :

  • Une durée du crédit sur 25 ans. Pour améliorer le Cash-Flow de 40€ par rapport  à une durée de 20 ans. Il me semble que la Caisse d’Epargne reste la seule banque qui accepte sur 25 ans.
  • Taux : 1,90 % hors assurance + 0,4 % d’assurance. Assurance chère mais je pourrais faire une délégation par la suite.
  • L’apport : 0€ . Hormis le paiement des meubles et décoration.
  • Différé de la première mensualité : 36 mois .  C’est là que c’est excellent ! Il autorise un délais de 36 mois pour la réalisation des travaux. Bien sûr, il ne faut pas tout prendre, mais si je fais les travaux en 1 mois et demi et que je commence à rembourser la totalité des mensualités au bout du 6 ème mois, c’est bon pour ma trésorerie.
  • Frais de dossier : Négocié à 700€. Je ne vais pas faire la fine bouge.

Travaux et mise en location : 

J’ai mis un mois et demi pour la réalisation des travaux . Cela aurait pu être moins mais j’avais pas mal de choses en cours à cet période là.

Voici des photos à la suite des travaux : 

Le salon-cuisine

La cuisine

La chambre

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La rénovation terminée, l’appartement meublé et décoré, il ne me reste plus qu’à mettre l’annonce en ligne et d’effectuer les visites.

Il est loué dès la première visite  au prix de 500€ + 60€ de charges. Comme prévu dans mon étude de calcul.

Le locataire est un fonctionnaire, travaillant à 200 mètres de là. Un énorme avantage pour lui car pas de bouchons le matin, une voiture protégé dans le souterrain et un surtout un bel appartement :).

Pour moi c’est d’autant plus réjouissant car « j’ai résolu le problème » de quelqu’un , cette personne me rembourse mes mensualités et me permet de gagner 75€ de cashflow supplémentaires par mois !

Une opération de plus réussie et un bien supplémentaire dans mon patrimoine.

Je peux à présent me concentrer sur la recherche d’un nouveau bien 😉

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(4 commentaires)

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  1. pierre

    Hello,

    excellent article, néanmoins je ne comprends pas ce passage :
    dans ton calcul de cash flow tu indiques :

    Charges : Taxe foncière 800 € / an – Charges non récupérables 360 € / an – Assurance PNO 100 € / an – Comptable 120 € / an – Mensualité estimé 350 € / mois soit 4 200 € annuel.

    hors; rien que tes mensualités annuelles s’élèvent à 4200€ (350*12). Le total de tes charges est de 5580€…
    ce qui te fait un cash flow : 4600-5580 = -980€ …

    ais je mal compris quelque chose ?

    d’avance merci

    Pierre

    Rating: 4.0. From 1 vote.
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    1. Thomas

      Bonjour Pierre,

      Exactement tu as raison mes charges total sont de 5580€ annuel.

      Mais mes gains ne sont pas de 4620€ mais 6000€ (500€ de loyer x 12) => 6000 – 5580 = 420€/an.

      Le chiffre de 4620€ correspond au loyer net = loyer (6000) – charges (hors crédit, c’est à dire taxe foncière-charges non récup-assurance-comptable = 1380€ ).

      Dans le calcul que tu cites plus haut, on déduis donc les charges hors crédit du loyer (=4600) – les charges total (crédit (4200) + annexes (1380)), ce qui fait payer deux fois les charges hors crédits.

      J’espère que tu as compris la distinction loyer et loyer, et comment se calcule le cashflow 🙂

      A bientôt

      Thomas

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  2. Michel de Trading-Attitude

    Bonjour,
    75 euros de CF par mois pour 55000 euros investis, cela ne laisse pas une grande marge de manœuvre, mais bravo quand même.

    On peut, en investissant 10000 euros dans un PEA sur ABCA ou Total ou AXA on obtient la même chose.
    L’immobilier n’est pas ce qu’il y a de mieux, mais cela permet d’investir de l’argent qu’on n’a pas.

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    1. Thomas

      Bonjour Michel,

      Effectivement cela ne laisse pas beaucoup de marge mais additionné à tout les appartements au fur et à mesure ce CF grossit.
      Avec ce même CF je l’investis comme vous préconisé en bourse ( autre source de revenus dans ce cas là ). Mais ma priorité est l’immobilier !
      Je ne suis pas d’accord avec l’immobilier c’est pas le mieux ( je prêche pour ma paroisse évidemment 🙂 ), c’est pour moi le meilleur moyen de prendre sa liberté à partir de rien.
      En effet, il y a un effet de levier considérable car avec 0€ dans sa poche on peut se payer un patrimoine de plusieurs dizaines voir centaines de milliers d’euros ( en empruntant à 110% et à la fin des crédits). Mais ceci est largement réalisable donc en terme de ROI on dépasse largement l’investissement boursier,qui reste malgré tout un autre pilier d’enrichissement.
      De plus avec l’immobilier, on pilote son patrimoine (travaux, vente, amélioration etc ..). Tandis qu’avec la bourse, si ABC, Total ou AXA décide de couper les dividendes, on sera tributaires et aucun moyen de faire face.
      Mais je trouve bien d’avoir plusieurs points de vue pour que l’on puisse en parler. Merci de votre commentaire et à bientôt
      Thomas

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