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Nov 02

#1 Mon premier achat immobilier – Visite & Offre

premier-achat

Comme je l’avais cité dans mon précédent article, j’étais prêt pour visiter un nouveau bien, qui fût mon premier achat, en Octobre 2013.

Il était écrit dans l’annonce que c’était un F1 meublé, situé au centre ville de Belfort, d’une surface de 30m² loi Carrez , au prix de 45 000€. Ayant regardé le prix du marché, je vois que le bien est un petit peu au dessus, mais un élément m’a tout de même retenu l’attention, il était vendu loué. Je voyais ainsi une bonne opportunité, une rentrée d’argent immédiate, absence de recherche d’un futur locataire et cela me permettait d’évaluer le prix d’une location suivant une surface. Le risque était ainsi très limité !

Je vous présente quelques photos du logement, celles que j’avaient reçus par mail de la vendeuse :

32Fg-La cuisine    32Fg-Pièce à vivre

                                  La cuisine                                                                            La pièce à vivre

32Fg-SdB

                                                                          La salle de bain

Vous me direz oui décoration assez rustique 🙂 , mais je le trouvait propre, avec un réel potentiel d’amélioration. J’échangeais par mail avec la propriétaire, par rapport à certaines de mes interrogations comme le montant des charges, de la taxe foncière, des futurs travaux dans la copropriété, et du montant de la location.

Concernant les charges, ce n’était pas trop élevé, elles s’élevaient à 30€/mois, et une taxe foncière de 380€ environ. Il n’y avait pas de futurs travaux de prévus dans la copropriété , bon point ! Maintenant le montant de la location, elle s’élevait à 385€/mois + les 30€ de charges = 415€/mois.

Je fais mon calcul de rentabilité : ((385*12)/45000)*100 = 10,26%

C’est là que je me dis c’est le bon !

 

Cependant le calcul du rendement n’est pas tout à fait exact, il ne faut pas juste prendre en compte le montant de l’appartement, mais englober l’ensemble des frais (frais  de notaire, frais bancaire, travaux etc … TOUT ). Cela je ne l’ai appris que plus tard, mais pour une rentabilité brute je trouve cela correct . C’est là que je vous met en garde sur les méthodes d’agent immobilier qui prétendent des rentabilités parfois excessives. Je m’explique, imaginons le rendement brut de votre marché est de 7%. Vous trouvez un bien , l’agent immobilier vous dis « super rentabilité pour ce bien, il se monte à 9% » . Vous vous dites, surtout en tant que débutant « c’est une affaire » , il faut que je l’achète. Mais c’est FAUX ! C’est une méthode que beaucoup utilise mais qui n’est pas vrai, et qui peux vous mettre en péril.

En effet, le rendement que vous propose votre agent immobilier est le suivant : (loyer x 12) / montant du bien seul. C’est ce que j’appel la rentabilité brute de brute, que je n’utilise plus depuis cet achat. Il y a tout d’abord la rentabilité nette : (loyer x 12) / ( montant du bien + frais notaire + frais bancaire + travaux …)

Et la rentabilité nette :

((Loyer x 12) – Taxe foncière – Assurance PNO – Frais gestion – Charges non récupérables ..) Tous vos frais __________________________________________________________________________________

Montant du bien + frais de notaire + frais bancaire + travaux + frais de garantie + frais d’agence … 

Il est donc important de bien calculer le rendement surtout quand par la suite on se fixe un montant minimum. Je prends ainsi Rendez-vous le weekend où je rentre de déplacement, la visite est prévue le samedi matin, au restaurant situé en bas de la copropriété. C’est là que j’apprends que les propriétaires du studio , possèdent le restaurant et vivent au premier étage. Ce qui laisse présager au premier abord, que la vente n’est pas liée à quelconque vices.

Nous allions commencer ensuite la visite, l’appartement se situe au 3ème étage, sans ascenseur, où le locataire m’accueil avec le propriétaire et … un autre acheteur potentiel pour effectuer la visite. L’appartement correspond au photo, je ne décèle pas de vices, mais je constate que le sol est un peu usé dans tout l’appartement et que la cuisine est vraiment vieillotte. Cependant une belle surprise m’attends. L’appartement étant mansardé, la propriétaire m’a transmis la surface de 30m² loi Carrez, or, il en fait presque 40 au sol 🙂

Je me renseigne également sur le locataire, c’est un étudiant à l’université, dans un cursus de 3 années d’étude, et venait de seulement finir sa première. Bonne nouvelle ! Je me dis qu’il restera encore 2 années donc pas besoin de faire de recherche de locataire dans les prochains temps. Cela commençait à faire beaucoup d’arguments pour cet appartement, qui à la base, vu l’annonce sur Leboncoin, ne payait pas de mine.

A la fin de la visite, je discute un peu avec le propriétaire et le second acheteur potentiel , sur le bien, sur les achats immobiliers et puis de diverses choses encore. Je repars convaincu de faire une offre, car l’appartement me plaisait et offrait un bon rendement locatif. De plus, voir un autre acheteur lors de la visite, me fait dire qu’il vaut le coup et me met une pression supplémentaire. Déjà que cela n’est pas simple de faire un achat, il faut à présent faire une offre plus basse que le prix de vente (on veut gagner de l’argent :-p ) , mais pas trop basse non plus pour éviter de perdre cette affaire.

Si je me rappel bien , j’ai dû envoyer une proposition d’achat dans les deux heures qui ont suivis la visite. Pour le bien, proposé 45000€, je fis une proposition à 43000€ avec les meubles … Je peux vous dire que j’ai ressentis une étrange sensation lors de l’envoi du mail.

Entre l’envoi de mon mail et la réponse de la vendeuse, je me suis dis plusieurs fois que j’avais fait une connerie, ou que j’aurais dû mettre un autre prix. Mais la réponse arriva … Elle refusa ma proposition, mais me propose 43500€ comme contre-proposition. J’ai ainsi accepté son offre et elle lança les procédures pour signer le compromis de vente chez le notaire dans le mois.

  J’étais heureux 😀 

 

Pour ma part, j’ai ressenti un soulagement, et le fait d’avoir réalisé quelque chose de bien dans ma vie, quelque chose de vraiment utile. J’ai vaincu ma peur, placé mes économies,mais sans le savoir,commencé une carrière d’investisseur.

Vous le verrez dans ce blog, que je ne me suis pas arrêté là, et que sans ce premier achat, je ne serais pas là où je suis actuellement. Je pense que le premier achat conditionne la suite des événements. A titre d’exemple, je connais une personne qui n’avais  jamais osé acheter, et le jour où il fit son premier achat, je crois dans les mois qui ont suivis, cette personne à acheté un immeuble de 4 appartements, alors que cela était encore inimaginable il y a encore quelque mois de cela.

Prenez conscience le plus tôt possible car les bonnes affaires défilent et le temps passe, combattez votre peur et cela suivra son cours croyez moi 😉

 

Et vous dites moi si vous auriez acheté ce studio ou ce qui vous aurais rebuté ?

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