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Avr 26

Quels documents pour la mise en location d’un bien meublé ?

Je vais vous présenter dans cet article, les documents obligatoires et nécessaires pour la mise en location de votre bien meublé,  pour obtenir une location sûre afin de dormir sur vos deux oreilles. En effet, nous avons toujours peur d’oublier ou de ne pas remplir correctement les documents. Je vous dévoile tout ici !

La mise en location est aussi un frein pour certaines personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier.

Quels documents dois-je avoir ? Serais-je hors la loi ? Comment les remplir … 

Ces questions se rajoutent en plus des questions habituelles liées à l’investissement immobilier. Je vais ici démystifier la mise en location au travers des documents que vous devez avoir et que vous devrez annexer au contrat de location meublé. Il faut savoir que tous les documents cités ne sont pas obligatoires, certains sont à titre informatifs et doivent être présentés sur demande du locataire.

Pour démarrer sereinement la location, je vous conseil d’annexer au contrat de location tous les documents quel qu’ils soient. Cela permettra tout d’abord d’être en règle vis à vis de la Loi, d’informer votre locataire sur les différents documents et diagnostics, de prouver que vous êtes de bonne foi et donc un propriétaire bailleur exemplaire. De plus, certains documents non-obligatoires pourraient le devenir au cours de l’année 2017 suivant les nouveaux décrets liés à la loi ALUR.

A présent,  les documents que je transmets lors d’une mise en location :

  • Un contrat de location meublé : 

C’est le document de base pour permettre la location. Obligatoire, il désigne les deux parties ( bailleur et locataire), la consistance du bien ( adresse, surface, équipements, bâtiment etc …), la date du contrat, les conditions financières ( montant du loyer, charges, date du paiement etc …), conditions particulières ( par exemple absence d’animaux ).

Pour ma part, j’utilise un contrat de location déjà rédigé que j’achète sur Amazon :

 

Ce contrat de location meublé est mis à jour au fur et à mesure des lois (notamment ALUR) dans le temps. Je trouve que cela est un bon compromis temps / prix / réglementation .

Il dispose donc de 6 contrats de locations, d’états des lieux ( que je n’utilise pas ), d’inventaires ( qui est trop « basique » ), des notices d’informations relative aux droits et obligations du bailleur et locataire ( que je transmets au(x) locataire(s) ), et des liasses d’acte de cautionnement ( que je fais signer par les parents pour la mise en location du logement par des étudiants ).

Cependant vous pouvez vous même rédiger le contrat de location à condition que soit indiqué les mentions obligatoires suivantes : l’identité et l’adresse du bailleur, l’identité du locataire, la date de prise d’effet du contrat et la durée du bail, la destination des lieux, la description et la surface du logement, les modalités de paiement du loyer et des charges, le montant et la date de paiement du dernier loyer payé par l’ancien locataire s’il est parti dans les 18 mois précédant la signature du bail, la nature et le montant des travaux effectués après le dernier contrat de bail ou du dernier renouvellement, ainsi que le montant du dépôt de garantie.

  • Un état des lieux d’entrée :

Libre à vous d’utiliser les états des lieux se situant dans le dossier Exacompta E49, mais je trouve qu’il faut barrer ou ajouter trop d’ informations dessus pour l’adapter au mieux à son logement.  J’ai ainsi crée mon état des lieux d’entrée , que vous pouvez télécharger ici : Etat des lieux type ENTREE. Vous pouvez vous en inspirer et changer les différentes choses suivant votre propre appartement.

Vous aurez juste à changer  » ENTREE  » en « SORTIE » pour établir l’état des lieux de sortie au départ de votre locataire.

Pour établir un état des lieux conforme, il doit respecter le contenu et la forme fixés par le décret n°2016-382 du 30 Mars 2016.

Ce document est obligatoire et signé comme le contrat de location par les deux parties ( bailleur et locataire(s) ).

Il s’agit de la description du logement pièce par pièce et sert de comparaison entre l’état du logement au début de la location et à la fin.

Il vous faudra faire le tour du logement ( plafond, murs, sols, fenêtres, installation électrique et sanitaires, serrures, nombres de clés, relevé des compteurs énergie … ).

Il faut rédiger ce document le plus précisément possible afin de ne rien oublier et d’éviter tout malentendus entre vous et les futurs locataires.

  • L’inventaire :

L’inventaire sert à lister les objets, meubles et équipements se trouvant dans votre bien meublé au moment de l’entrée dans les lieux par le(s) locataire(s).

Le mieux est de les lister pièce par pièce et surtout d’en indiquer l’état ( neuf, cassé sur tel côté, tâches etc … ). Soyez le plus précis possible afin que comme pour l’état des lieux, éviter tout malentendus. Il en sera d’autant plus facile d’apporter la preuve que le(s) locataire(s) ont dégradés si tel était le cas un objet, meuble ou équipement.

Un exemple d’inventaire est disponible dans le dossier Exacompta E49 également, mais je ne l’utilise pas car je le trouve beaucoup trop basique et non adapté à mes logements. Ainsi j’ai crée un inventaire que vous pouvez télécharger Inventaire. Il servira pour l’entrée et la sortie car tout est sur le même document, ce qui permet une visualisation plus facile des objets ou meubles éventuellement dégradés.

  • Un extrait du règlement de copropriété (si situé dans une copropriété) :

Cet extrait porte sur la destination de l’immeuble, la jouissance des parties privatives et commune ainsi que sur la quote-part afférente au logement dans chaque catégorie de charges. Nul besoin de faire la copie de tout le règlement ;).

  • Une notice d’information :

Ce document est présent dans le dossier Exacompta 49E, donc très pratique.

Cette notice recense les cadres du contrat de location ( forme et contenu du contrat, durée, loyer, garantie, état des lieux ..), les droits et obligations des deux parties, fin de contrat, règlements des litiges et les contacts utiles. 

  • Une autorisation préalable de mise en location :

Encore une nouveauté supplémentaire liée à la loi ALUR, la demande d’autorisation préalable de mise en location.

Cette demande concerne toutes les nouvelles locations à compter de Mars 2017, SI votre logement est situé dans une zone d’habitat dégradée. Afin de savoir si votre logement se trouve dans cette zone, informez vous à la Mairie de votre commune, qui vont expliqueront les démarches à suivre.

A la suite de cette demande, un récépissé vous sera délivré et une copie devra être annexé au contrat de location.

Préparer un dossier de diagnostic technique (DDT) :
  • L’état des risques naturels et technologiques ( ERNT ) :

C’est un document informant le locataire sur les risques naturels et technologiques pouvant impacter le logement mis en location. Il indique les risques naturels (séismes, cyclone, inondations, avalanches, anciennes mines      etc …) et technologiques (transport de matière dangereuses, centrale nucléaire, usines chimiques etc …).

Ce document est obligatoire avant toute mise en location, daté de moins de 6 mois et valable durant toute la durée du bail (avec reconduction). C’est à dire, et ceci est valable pour tous les diagnostics,  qu’il n’y a pas lieux de refaire un diagnostic en cours de bail. Dans le cas d’un étudiant, il faudra tous les 9 mois, refaire un bail et donc un diagnostic ERNT.

Et si vous vous souvenez bien, vous l’avez également reçu lors de la signature du compromis de vente. Mais il date peut-être de plus de 6 mois et surtout il n’est pas au nom des deux parties concernés (Vous et votre locataire). Il faut qu’il soit de moins de 6 mois car il se pourrait que des risques ont été rajoutés entre deux mise en location par exemple.

Mais ne vous inquiétez pas,  il est très simple de le créer avec la bonne mise à jour.

Comment créer ce document ?

Vous avez deux possibilités :

–  Faire vous-même (ce que je fais 😉 ), en consultant la page d’information de votre préfecture.                                          Pour consulter cette page rendez vous à l’adresse suivante : www.prim.net

Saisissez le nom de votre commune et consultez si votre commune est soumise à des risques.

Dans mon cas, la commune de Belfort est concernée par des risques naturels, notamment la crue possible de la rivière passant dans la ville.

Cliquez directement sur l’image du PDF, vous obtiendrez un PDF avec en première page le formulaire suivant :

Tous les champs concernant les risques sont remplis. Il ne vous reste plus qu’à renseigner l’adresse du bien, le bailleur, le locataire, le lieux et la date de signature. L’écriture est possible sur le PDF, ce qui rend les choses plus simples et rapides. A la suite de ce document, il y a d’autres pages mentionnant les dernières catastrophes et les zones précises du risque associé sur la carte de la ville (qu’il vous faudra également remettre au locataire) et l’avertir si le logement à déjà été soumis à une catastrophe liée à un de ces risques.

–  Faire le diagnostic par un diagnostiqueur certifié :

Certain diront que c’est un gain de temps, mais quand on connait la démarche à faire, on gagne quand même du temps ( entre trouver un diagnostiqueur, prendre RdV, attendre son rapport etc …) et aussi de l’argent.                       Il y a un avantage de prendre un professionnel, c’est qu’en cas d’erreur de diagnostic,et donc de conflit avec le locataire, il dispose d’une assurance pour vous indemniser.

Vous savez maintenant tout sur l’état des risques naturels et technologiques 🙂

  • Le diagnostic performance énergétique (DPE) : 

Le diagnostic de performance énergétique à pour but d’indiquer l’énergie consommée ou estimée dès lors qu’il y a des chauffages et/ou production d’eau chaude sanitaire et doit être obligatoirement annexé au contrat de location.

Il aide ainsi le locataire à identifier ses dépenses futures et prévoir le budget nécessaire au paiement des factures liées à ces sources d’énergies. Comme vous le savez sûrement, il y a des classes d’énergie allant de A (excellent niveau de performances énergiques) à G (mauvaise isolation thermique).

Mais cela peut être une aide également pour le propriétaire, au travers des préconisations du diagnostiqueur, pour effectuer des travaux d’ordre énergétiques (avec parfois des aides à la clé) et ainsi augmenter le confort du logement.

Le diagnostic ne peut être réalisé que par un diagnostiqueur certifié.

Il faut savoir que le DPE à une durée de validité de 10 ans. A la suite de cela, un nouveau diagnostic devra être réalisé afin de le transmettre à la prochaine location.

  • Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) :

Ce constat à été mis en place dans le but de lutter contre le saturnisme ( intoxication au plomb due aux peintures anciennes ).

Il indique la concentration en plomb des anciens revêtements du logement ( notamment peintures ) ainsi que son état de conservation et ne porte que sur la partie privative du logement.

Ce qu’il faut savoir c’est que ce constat ne concerne que les logements construits avant le 1er Janvier 1949.

Si tel est le cas, il vous faudra transmettre ce constat à votre locataire, toujours établit par un diagnostiqueur certifié, et daté de moins de 6 ans. Toutefois, si le constat ne révèle pas de plomb ou si les taux sont inférieurs aux seuils légaux, il vous suffira de transmettre le constat initial, et donc nul besoin de refaire un nouveau constat à chaque location.

Si malheureusement, la concentration de plomb est à des taux supérieurs aux seuils légaux, il vous faudra procéder aux travaux de suppression de ce plomb avant votre mise en location.

A vous donc de faire attention lors de votre achat et de vérifier ce constat. Les travaux étant obligatoires, il serait dommage de les découvrir plus tard sans avoir pu négocier le bien, et donc perdre en rentabilité.

  • L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz :

Il est important d’avoir un aperçu de son installation d’électricité et de gaz au fil des années afin d’éviter tout type d’accident. Ces accidents domestiques pouvant avoir de graves conséquences, il est important d’être à jour dans les diagnostics et surtout d’éliminer tout risques potentiels.

Ainsi, un état de l’installation intérieure d’électricité et  de gaz doit être transmis au locataire, et daté de moins de 6 ans.      

Cependant, ce diagnostic concerne les logements dont les installations ont plus de 15 ans.

A la suite d’un constat, réalisé par un professionnel certifié, il émettra ou non des non-conformités, qu’il faudra éliminer plus ou moins vite suivant son degré d’importance.

Assurez vous donc d’avoir un logement sans non-conformités avant votre mise en location.

  • Le diagnostic amiante :

Ce diagnostic à pour but de détecter toute présence d’amiante dans le logement, il vise donc à informer le locataire des éventuels risques néfastes pour sa santé.

Il n’est pas obligatoire de l’annexer au contrat de location. Mais la Loi oblige à le tenir à disposition du locataire sur demande de ce dernier. Pour ma part, j’ai pris l’habitude de le remettre systématiquement.

Généralement, et comme les précédents diagnostics, vous le recevez chez le notaire lors du compromis de vente. Si le logement est en copropriété, vous aurez également le DTA ( Diagnostic Technique Amiante ), qui recense la présence d’amiante ou non dans les parties communes. Néanmoins, ce document n’est pas à transmettre à votre locataire pour la mise en location.

Concernant le diagnostic, il concerne les logements dont le permis de construire à été délivré avant le 1er Juillet 1997 et sa durée est illimitée.

Si la présence est avérée lors du constat par un diagnostiqueur certifié, ce dernier vous précisera les suites à donner en fonction de l’état de conservation.

Conclusion :

Ainsi, je vous ai informé sur l’intégralité des documents que je transmets à mes locataires, afin d’être en règle vis à vis de la Loi, mais aussi d’informer correctement mes locataires sur l’état du logement, afin de n’avoir aucun litiges avec eux pour une mise en location sereine :).

Il est important de savoir que tout manquement à la délivrance des documents obligatoires lors de la signature du contrat de location peut avoir comme conséquence la nullité ou la diminution du prix du loyer.

Il reste néanmoins un dernier point, il vous faudra demander au locataire une attestation d’assurance habitation multirisques. Elle est obligatoire, donc assurez vous de le prévenir quelques jours avant la date de signature afin qu’il prenne ces dispositions.

Je récapitule, pour faire une mise en location conforme il me faut :

  1. Un contrat de location meublé respectant le modèle type définit par la Loi .
  2. Un état des lieux d’entrée et de sortie.
  3. Un inventaire du mobilier et des objets.
  4. Un extrait du règlement de copropriété portant sur la destination de l’immeuble, la jouissance des parties privatives et commune ainsi que sur la quote-part afférente au logement dans chaque catégorie de charges.
  5. Une notice d’information.
  6. Une demande d’autorisation de mise en location (si le bien si situe dans une zone d’habitat dégradée).
  7. Un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant les diagnostics ENRT / DPE / Plomb / Amiante / L’état des installations intérieure d’électricité et de gaz ( suivant le mode de consommation ).
  8. Une attestation d’habitation multirisques à l’adresse du bien reçu de la part de votre locataire.

A vous maintenant de réunir tous ces documents, de les scanner, et de les enregistrer dans un dossier sur votre ordinateur, afin de ne rien oublier lors d’une prochaine mise en location, et aussi d’avoir rapidement tous ces documents sous la main.

Pensiez vous que tous ces documents étaient nécessaires ? Lesquels preniez vous ?

 

 

 

 

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