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Avr 14

Mathématiques Immobilières

Lors d’un achat immobilier, il faut savoir établir ses critères de recherches en fonction des souhaits de l’investissement ( type de location, emplacement, budget … ).

Je vais maintenant vous expliquer comment définir si un investissement est rentable à travers plusieurs « calculs » à utiliser ensemble ( il n’y a pas que le rendement 😉 ), et vous montrer l’importance d’utiliser « l’effet de levier », autrement dit l’argent de la banque !

#1 Le Rendement :

C’est le calcul le plus connu par tous les investisseurs, et pour la plupart des cas le seul qui est utilisé pour savoir si un bien vaut le coup d’être acheté ou non, et malheureusement cela ne s’arrête pas à cela.                                   Mal calculé, cela peut rendre un investissement comme un boulet accroché à votre portefeuille … Ou nous faire passé à côté d’une opportunité.

Nous allons donc voir par la suite, comment calculer ce rendement , mais d’abord qu’est que le rendement ?

Le rendement s’agit du temps nécessaire pour que le bien se paie  » tout seul  » 

Dans notre exemple de calcul, admettons que vous achetiez un bien 100 000€ tout compris ( appartement, frais d’agence, notaire etc …  ) , et que vous voulez le louer 600€ / mois Hors Charges, qui représente 7 200€ annuel.

Votre rendement sera de : ( 7 200 x 100 ) / 100 000 = 7,2 % de rendement 

Mais attention il y a plusieurs types de rendement, au nombre de 3.

  1. Le rendement de l’agent immobilier :  Après avoir effectué de nombreuses visites, je constate souvent la même chose : Je ne trouve jamais le même rendement que l’agent immobilier .   En effet, ils annoncent souvent des rendements extraordinaires et estiment que cela est une affaire à ne pas manquer. Sauf que leur calcul pour la plupart des cas ( je ne dis pas tous ), se limite à cela :                                                                   (Loyer annuel surestimé x 100 ) / Prix d’achat n’incluant pas tous les frais .
  2. Le rendement brut : Celui que je calculais pour mes premiers achats, mais en partie révélateur d’un investissement rentable ou non. C’est le même calcul que présenté tout à l’heure à savoir :                            (Loyer annuel x 100) / Prix d’achat tout frais compris
  3. Le rendement net : C’est celui qu’il faut calculer pour avoir un rendement précis de l’investissement.                                                                                                                                                                                                                   ( ( Loyer annuel – TOUTES les Charges ( Taxe foncière – Assurances – Comptable – Impôts etc ) ) x 100 )

    Prix d’achat tout frais compris 

Mais attention à ne pas prendre en compte la mensualité du crédit immobilier. En effet, le rendement ne prend pas en compte la mensualité car le rendement d’un bien serait faussé lié au mode de financement, ce que l’on ne souhaite pas.

Maintenant que vous savez calculer le rendement, vous vous demandez quel rendement minimum faut-il ?

Je ne pense pas qu’il y ait de réponse toute faite, car tout dépendra du risque que souhaite prendre chaque investisseur et aussi de la région choisie.

  • Vous avez le choix par exemple d’investir dans un studio dans une résidence étudiante avec un gestionnaire pour 4% de rendement annuel. Le risque est faible, vous obtiendrez vos loyers tous les mois, pas de problème de locataire etc … Cependant le rendement sera faible.                                                                             Vous aurez le cas en investissant à Paris, ville où il y a plus de demandes que d’offres, le rendement sera certes proche des 5% mais un risque très faible de vacances locatives en contrepartie.
  • Et d’un autre côté le rendement élevé, c’est à dire proche des 10% et plus, où il vous faudra prendre le risque de réhabiliter un immeuble ou d’y faire de gros travaux.                                                                               Mais il y a également le cas de certaines régions, de campagnes isolées,  où la demande locative est moins forte, ce qui augmente le risque de vacances locatives mais qui peux donner de bons rendements liés aux faibles prix des biens immobiliers.

Ce qu’il faut retenir, c’est que le rendement est associé au risque. Autrement dit plus votre rendement sera élevé, plus votre risque le sera et vice-versa. A vous maintenant de déterminer votre profil face au risque, afin de décider à partir de quel rendement voudriez vous investir.

Le saviez vous ? C’est le rendement qui détermine la valeur d’un bien immobilier

La valeur d’un bien se détermine par la volonté d’un acheteur à mettre une certaine somme pour l’acquérir. En effet, si un vendeur estime son appartement  à 100 000€ mais que personne ne souhaite l’acheter à ce prix, mais plutôt au prix de 90 000€, alors son bien vaudra 90 000€ et non 100 000€.

Maintenant vous souhaitez investir, vous avez effectué une visite, l’appartement vous plait, l’agent immobilier estime les revenus locatifs annuel à 12 000€, mais vous savez que c’est souvent surévalué, vous refaites donc le calcul et trouvez 10 000€.                                                                                                                                                         Vous avez établi un rendement minimum à obtenir, admettons 8% .

Il vous faudra alors négocier l’appartement à 125 000€ tout comprisL’appartement vaut alors 125 000€ – Frais 15 000€ = 110 000€Vous l’aurez compris, c’est vous, acheteur qui déterminé le prix d’un bien, et tout dépend du rendement souhaité :

Rendement souhaité  — >  Prix appartement ( Avec frais dans notre exemple )

                 10 %              — >                               100 000 €                        

                  9 %               — >                               111 000 €                    

                  8 %               — >                               125 000 €                  

                  7 %               — >                               143 000 € 

                  6 %               — >                               166 500 € 

Ce qui veut également dire que si vous avez un bien en location et que vous souhaitez augmenter sa valeur, il suffit d’augmenter le rendement locatif. Par exemple en passant d’une location nue à une location meublée voir de courte durée.

Cependant, il y a une faille, le rendement donne le rendement à un instant T , mais il ne permet pas de prendre en compte l’origine des fonds et les flux financiers.  Et c’est pourquoi il ne faut pas se contenter que de calculer le rendement pour définir si un bien est rentable ou non.

Nous arrivons ainsi au deuxième calcul qu’il vous faudra utiliser.

#2 Le T.R.I ( Taux de Rendement Interne ) :

Le TRI est un indicateur de rentabilité financière utilisé par les investisseurs, et pas seulement en immobilier.

Quel différence avec le rendement ?

Comme cité précédemment, le rendement ne prend pas en compte le mode de financement ( emprunt à la banque et apport à quel hauteur ) et les flux de trésoreries ( entrants pour les loyers et sortants pour les charges ). Ces données sont pourtant essentielles à la détermination de la rentabilité d’un bien immobilier.

Définition : C’est le taux actuariel pour lequel la somme des cashflows actualisés ( flux entrants et sortants ) est nulle.

En d’autres termes, il s’agit de l’argent qui rentre et qui sort de votre compte en banque tout au long de l’investissement .

Vous verrez avec cet exemple, qu’il est beaucoup plus intéressant d’utiliser l’effet de levier du crédit pour investir dans un bien immobilier.

 

  Investisseur Banco Investisseur avisé
Frais d'achat global200 000 €200 000 €
Apport200 000 €0 €
Mensualités (m/a)0 € / 0 €1 000 € / 12 000 €
( Crédit sur 20 ans )
Loyer net (m/a)
(Charges déduites)
1 200 € / 14 400 €1 200 € / 14 400 €
Cashflow1 200 € / 14 400 €200 € / 2 400 €
TRI8 %+ infini
Performances473 600 € soit + 137 %248 000 € soit + infini %

Pour comprendre le tableau :

  1. Frais d’achat global : ce qui correspond au prix total de l’appartement tout frais compris.
  2. Apport : Apport réalisé pour le financement du bien.
  3. Mensualités du crédit.
  4. Loyer net : Correspond au montant du loyer déduit des charges hors crédit ( c’est à dire taxe foncière / assurances / comptable / charges non récupérables etc … )
  5. Cashflow : J’en parle beaucoup dans mes articles, élément essentiel à calculer , qui correspond :              Loyer Net – Mensualités du crédit = ce qui reste sur votre compte à la fin du mois. D’où l’importance qu’il soit positif. 
  6.  Le TRI : Il se calcul simplement suivant cet exemple et de la façon suivante :  Il suffit de renseigner le delta des flux entrant et sortant pour chaque année.                                                                                                           Pour l’investisseur « Banco », l’année 1 correspond à l’achat de l’appartement (-200 000€) + les revenus annuels (14 400€) = – 185 600€.                                                                                                                                 Jusqu’à la 19ème année il touchera ses loyers net à hauteur de 14 400€. A la 20ème année il décide de vendre son bien au prix d’achat ( pour faire simple ) , ce qui fera 200 000€ + les revenus de 14 400€ soit 214 400€.                                                                                                                                                                                         Une fois le tableau rempli comme ci-dessous, il suffit de rentrer dans excel  » = TRI(C3:C22)  » et ENTREE.  Le TRI apparaîtra tout seul. Sauf pour le TRI « infini » qui indiquera #NOMBRE! .

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. La performance : Elle définit votre patrimoine à la fin des 20 ans ( somme de l’année 1 à 20 ) par rapport à votre apport initial.

Ainsi on constate lors de cette exemple que l’investisseur « Banco » à un plus gros patrimoine à la fin de la 20ème année que l’investisseur « Avisé », mais que le TRI est beaucoup plus faible.

En effet, l’investisseur « Banco » a transformé 200 000 € en 473 600 € mais l’investisseur « Avisé » à transformé 0€ en 202 400 €. Et c’est là que l’on constate qu’utiliser l’argent de la banque, autrement dit « l’effet de levier », prend tout son sens. Une personne avec 0€ peut acquérir en 20 ans un patrimoine de plus de 202 400€. Et ceci avec seulement un investissement ! Ce qui veut dire qu’avec plusieurs, et jusqu’au stop de la banque, il est tout à fait possible d’acquérir un patrimoine immobilier en partant de 0€. Ce qu’il faut retenir c’est que moins vous mettez d’apport et plus votre TRI sera élevé.

Je pense vous l’aurez compris, ce calcul est redoutable pour définir si un bien est rentable ou non. A vous de l’appliquer maintenant vous savez comment faire ;).

#3 Le Retour sur trésorerie :

Le retour sur trésorerie à également cette notion d’apport et de flux de trésorerie, mais ici nous allons déterminer au bout de combien de temps allez vous récupérer votre argent sur l’achat d’un bien immobilier .

Il se détermine comme ceci : ( Cashflow (annuel) x 100 ) / Apport . 

Je rappel donc l’importance d’avoir un cashflow positif  afin d’avoir un investissement rentable et de pouvoir montrer au banquier que vous savez investir.

Prenons trois exemples pour un même montant d’investissement mais trois « investissements » avec cashflow différent :

Prix d'achat global100 000 €100 000 €100 000 €
Apport10 000 €10 000 €10 000 €
Mensualités (m)500 €500 €500 €
Loyer600 €500 €400 €
Cashflow (m/a)100 € / 1 200 €0 € / 0 €- 100 € / - 1 200 €
Retour sur trésorerie+ 12 %
= 8,33 ans (100/12)
0 %- 12 %

On constate lors cet exemple que l’investisseur 1 récupère son apport au bout de 8,33 ans ( 100 / 12 ). Par la suite c’est du bonus car l’apport est récupéré.

L’investisseur 2 lui ne récupérera jamais son argent hormis lors de la vente de son bien au bout de 20 ans. Bien sûr, et ceci est valable pour tout les exemples, il amortit son capital, le bien prend de la valeur etc … Mais à proprement dit,  il ne gagnera pas d’argent avant la fin de son crédit.

L’investisseur 3 lui met de l’apport chaque mois en plus de son apport initial pour payer son bien. Il pourra seulement gagner de l’argent à la fin de son crédit en sachant qu’il « s’est appauvrit » en mettant cet apport de 100€/mois pendant 20 ans. Ce type de scénario arrive quand on achète un bien de défiscalisation, que je ne recommande pas du tout !

Et maintenant si vous faites comme l’investisseur « Avisé » , vous mettez 0€ , avez un cashflow mensuel > 0€, ce qui veut dire que vous « récupérerez » l’argent de suite, ou autrement dit gagnerez de suite de l’argent . Le retour sur trésorerie, dit aussi ROI est infini , et c’est le but .

Mettez le moins d’apport possible, utilisez l’effet de levier en empruntant le tout à la banque

#4 Le Taux de couverture (ou la règle des 70%)

Quatrième et dernier calcul, il ne concerne pas la rentabilité de l’investissement mais plutôt la banque en vue de l’obtention d’un prêt immobilier, mais aussi de pouvoir limiter son taux d’endettement pour continuer à acheter encore et encore.

En effet, en tant qu’investisseur, vous allez générer des revenus. La banque va donc regarder si les revenus que vous allez générer vont couvrir la dette. Elle veut se prémunir de tout impayés de votre part et s’assurer que votre investissement est rentable pour que vous puissiez la rembourser chaque mois.

Ainsi, elle va procéder au calcul du taux de couverture, qui est corréler avec le taux d’endettement :

Ce sont les revenus générés par l’investissement (Loyer) / Coût du crédit (Mensualités) 

Par exemple, vous achetez un bien qui va générer 500 € / mois de loyer pour une mensualité de 350 € de crédit . = > 500 €  / 350 € = 1,43 . Votre taux de couverture est donc de 1,43.

Ce taux de 1,43 je ne l’ai pas pris au hasard, il correspond au taux minimum que vous devez obtenir sur votre investissement pour limiter votre taux d’endettement, pour ainsi montrer au banquier que votre investissement est rentable, et que vous arriverez à le rembourser chaque mois. Car c’est sa plus grande crainte, que vous ne payez pas, il veut donc être sûr que vous pourrez payer.

Le banquier estime que 30 % de votre loyer sera pour payer les charges courantes de votre investissement. Les 70% restants serviront à payer la mensualité. Ainsi, il est très important de respecter ce calcul pour pouvoir par la suite continuer à investir.

Nous voilà à la fin de ce cours de mathématiques immobilières. Avec ces 4 calculs, vous pourrez être sûr si votre bien ciblé est une bonne affaire . J’ai commencé à appliquer ces 4 calculs à la suite de mon 3ème achat immobilier. Il m’a permis d’éviter de faire des erreurs dans le choix d’achat d’appartements. A vous maintenant de chercher des bien et d’appliquer ces calculs.

Vous pouvez télécharger le tableur excel que j’utilise pour déterminer la rentabilité d’un bien ici : Tableau excel mathématiques immobilières

Dites moi dans les commentaires si vous appliquiez déjà ou non ces calculs et si vous en appliquez d’autres ?

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(5 commentaires)

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  1. FLORIAN

    Très intéressant!
    J’ai découvert ton site grâce à la vidéo sur Esprit libre avec Michael Ferrari

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    1. Thomas

      Bonjour Florian,

      Ravi que tu es trouvé cela intéressant en espérant cela t’aide par la suite ;).
      Ce sont des calculs très important et que peu de gens utilisent. En les appliquant tu investiras mieux que la masse !

      Au plaisir de te voir sur le blog.

      Thomas

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  2. JBert123

    J’investis dans une SCPI depuis quelques années déjà. Je me suis renseigné sur le taux de rendement interne afin d’être sûr de toucher des dividendes attrayants sur le long terme. 🙂

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  3. Victor

    Salut Thomas, j’ai pu voir la vidéo que tu as faites avec Michael, et jai beaucoup aimé, je voudrai avoir des petits renseignements, lorsque tu calcules la rentabilité dans tes exemples tu ne déduis pas les charges ( impôts, charges de co-pro, …) ? tiens mon adresse mail: victor.zodo@hotmail.com , pour correspondre ça nous sera plus facile.

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    1. Thomas

      Bonjour Victor,

      Super je te remercie pour ton retour 🙂

      Dans le calcul de la rentabilité net,les charges telles que les impôts, charges de copropriété ( appelées charges non récupérables auprès du locataire ) sont déduites de mes loyers pour donner ce que l’on appel le loyer net.

      Ce loyer net sera à multiplier par 100 et diviser par le montant total de l’acquisition pour donner ton rendement net.

      Je prends vraiment TOUTES mes charges mensuel lié à l’investissement ( hors crédit immobilier ).

      Pour le moment je ne déduis pas d’impôts car je ne paie pas d’impôts sur mes investissements ( étant en LMNP ). Je suis en cours de rédaction d’un article justement où j’explique pourquoi je ne paie pas d’impôts avec mon statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Je devrais le mettre en ligne d’ici mardi ou mercredi matin .

      A bientôt

      Thomas

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