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Sep 05

#6 L’achat de mon sixième appartement – Leçons

Suite à mon sixième investissement, je souhaite vous faire part des leçons tirées de cet investissement. En effet, sur cet investissement, j’ai fait plusieurs erreurs, qui aurait pu me coûter cher…

Pour rappel, je souhaitais exploiter avec ce nouvel achat, un nouveau mode de location : la location saisonnière.

Je ne connaissais que très peu ce mode de location mais les rendements annoncés sont plutôt flatteurs. C’est pour cela que j’ai voulu exploiter ce créneau, ayant une ville touristique comme Colmar à côté de chez moi.

Malheureusement j’ai fais comme je le disait plusieurs erreurs :

  • Malgré une connaissance de certains points de la location saisonnière, je ne m’étais aucunement renseigné sur les prix de la gestion d’un appartement. Et pourtant comme vous avez pu le voir dans le dernier article, cela aurait pu mettre clairement à mal mon investissement et la suite de ma carrière d’investisseur.                       Dans mon cas, le coût de mon gestionnaire était de presque de 30% de mon chiffre d’affaire, sans compter les commissions Booking de 18%.. Autant dire que vu le prix d’achat, impossible de tirer un bénéfice ( à moins de remplir toute l’année).                                                                                                                                           1ère leçon : Avant mon achat j’aurais dû me renseigner sur exactement toutes les charges que supporte une location saisonnière et trouver en avance un gestionnaire.                                                                         Ainsi j’aurais pu mieux estimer mon cash-flow avant de faire une offre d’achat.
  • Concernant cette offre d’achat d’ailleurs, j’ai fait une erreur sur l’aspect psychologique, je m’explique.     Ayant identifier le vendeur comme bon vendeur, m’imaginant faire de la location saisonnière, apprécier l’appartement et son emplacement, j’ai malheureusement fait abstraction des chiffres et de la négociation. Avant de négocier, j’avais déjà à l’esprit que l’appartement était à moi !                                                                                                 Et c’est certainement pour cela que je n’ai pas négocié, avec en plus un agent immobilier convaincant. Mais encore pire, et je pense que c’est pour cela que je n’ai pas chercher de gestionnaire avant mon achat. Je me suis dit que j’en trouverais un à un prix convenable et que cela marchera. Eh bien NON !                                  J’ai été aspiré par le bien, l’exploitation en saisonnier et les rendements … J’ai manqué de discernement et de lucidité.                                                                                                                                                               2ème leçon : Faire abstraction des qualités d’un appartement, des « ont dit », des arguments d’un agent immobilier… et croire à ce que l’on pense. Il faut savoir rester lucide et faire confiance aux chiffres, car il faut se rappeler que c’est un investissement !      
  • Après ces erreurs, heureusement j’ai pu louer mon bien en meublé à l’année. Tout rentre dans l’ordre car l’appartement fait plus que s’autofinancer. Certes loin des rendements et cash-flow de la location saisonnière, mais au vu de mes précédentes erreurs, j’aurais pu me retrouver en négatif.                                                   3ème leçon :  Toujours prévoir un plan B ! En effet, dans le cas où le plan A ne marche pas, préparer un plan B qui marchera à coup sûr pour prévoir une défaillance d’un facteur lié à l’investissement.      

Il y a tout de même du positif à retenir :

  • Grâce à ces erreurs, je me suis former sur la location saisonnière 🙂 . Je suis donc paré pour réussir mon prochain investissement sur ce type de location.
  • Je pourrais effectuer avec précisions mon futur cash-flow si je compte faire de la location saisonnière.
  • J’ai appris sur la psychologie et la confiance en moi. Il faut savoir croire en soi et ces convictions, et ne pas se laisser influencer. L’important est de respecter ces propres critères et ne laisser personne dire le contraire, quitte à laissé filer une vente !
  • Je reste content de cet achat au vu des atouts de cet appartement. Je suis persuadé que malgré l’absence de négociation, je ferais une plus-value en cas de vente ! 

En conclusion, cela reste malgré tout un achat correct car j’ai pu bénéficier d’un cash-flow mensuel supplémentaire et apprendre de mes erreurs, qui heureusement sont sans conséquences. Ce sera bénéfique pour la suite de ma carrière d’investisseur j’en suis certain 😉

 

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(2 commentaires)

  1. Olivier de epargnersanssepriver.com

    Bonjour Thomas,
    On en fini jamais d’apprendre! Mais si comme tu le fais tu tire des leçons de tes erreurs, tu n’en finira pas de progresser également 🙂
    Bravo 6 apparts tu as déjà un beau patrimoine. Je me pose une question. Imaginons que tous tes locataires partent en même temps et que tous tes apparts soient vides, comment fera tu pour payer les crédits?

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    1. Thomas

      Bonjour Olivier,

      Exactement c’est comme cela que l’on apprends et que l’on progresse, et ceci dans toutes les choses de la vie 🙂

      Merci à toi, je vais d’ici la fin du mois, parler de mon 7ème investissement car j’en suis actuellement à 7 !
      Effectivement si tous mes locataires partent en même temps je serais un peu embêté mais il faut pas penser à cela, pourquoi ?
      1- Les probabilités qu’il partent tous en même temps sont minimes.
      2- Je remettrais les annonces sur Leboncoin afin de le relouer au plus vite, et même faire des visites pendant que l’ancien locataire est encore en place. Donc à moins d’avoir de gros travaux je remet quelqu’un dedans de suite.
      3- Le temps de refaire des travaux ou relouer, je dispose d’une épargne de sécurité. Très important d’en avoir une je pense tu sais ce que c’est 😉

      C’est pour ces raisons que je ne m’inquiète pas plus que cela !Il faut savoir vivre avec le risque tout en le minimisant 🙂

      Au plaisir, à bientôt

      Thomas

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