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Nov 19

La déclaration fiscale de mon premier appartement

fiscalite

En France, pour tout revenus perçus , il faut les déclarer aux impôts. Les revenus immobiliers en font partis.

L’achat de mon bien s’est déroulé fin 2013, je ne m’étais pas vraiment posé la question de la déclaration d’impôts. J’en ai pris conscience avant la déclaration des revenus de 2013 en Avril 2014. Je me suis dis qu’il fallait que je me renseigne pour ma future déclaration l’année prochaine.

Ainsi j’ai approfondi cette question de déclaration pour mon appartement meublé. J’ai opté pour le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).  C’est pour le moment encore une « niche fiscale » qui présente de nombreux avantages.  Après ce choix il m’a fallu encore faire face à deux possibilités :

  • La déclaration en régime Micro BIC
  • La déclaration en régime réel simplifié

Mais tout d’abord il faut savoir que ces revenus immobiliers perçus doivent être déclarer en tant que Bénéfice Industriels et Commerciaux (BIC). Et non en tant que « revenus fonciers », qui est le cas des revenus issus de la location nue. Ainsi, je serais considéré comme une entreprise avec des obligations comptables.

1. Le régime Micro BIC

Le régime Micro BIC bénéficie d’un abattement de 50% des revenus locatifs perçus. En terme de comptabilité c’est le régime le plus simple car tout le monde peut le faire. Pour les déclarer, il suffit juste de joindre le formulaire 2042C PRO renseigné de vos revenus locatifs N-1 à la déclaration des revenus de l’année N-1.

Il présente un avantage niveau comptabilité car pas besoin de payer un comptable, mais en terme de fiscalité, on ne déduit pas grand chose comparé au régime réel.

2. Le régime réel simplifié

C’est le régime que j’ai choisis pour la déclaration de mes revenus immobilier. Ce régime permet de déduire :

  • TOUTES les charges liés à l’appartement ( Frais de notaire, frais d’agence, charges de copropriété, taxe foncière, assurance, meubles, frais de gestion, travaux d’entretien, intérêt d’emprunt …).
  • Et en plus de cela, j’amortis le bien. C’est à dire que je déduis des revenus la valeur de 3% du bien par an pendant 30 ans.

En d’autre terme, je ne déclarerais pas de revenus pendant quelques années :).

Le côté négatif de la chose est la gestion plus « compliquée » de la comptabilité , deux possibilités s’offraient à moi également :

  • Faire les démarches et déclarations moi-même, en économisant de l’argent mais en perdant du temps. Tout en risquant de faire de mauvaises déclarations lié à de mauvais calculs , et donc la possibilité de me faire rattraper par le fisc.
  • Payer un comptable qui gérera la partie administrative (déclaration d’activité LMNP) et la partie comptabilité. Je n’ai qu’à envoyé les documents que mon comptable me demande (Acte notariale, tableau d’amortissement prêt … ) et les factures liées aux différentes charges.
    Mais il faut savoir que 2/3 de la facture sera en réduction d’impôt sur les impôts de l’année N+1 à hauteur de 915€ par an, si j’opte pour l’adhésion à un Centre de Gestion Agrée. Le coût est de 232€ par an mais une réduction d’impôt sera à la clé, donc un coût moindre au final.
    J’ai ainsi fais le choix de prendre un comptable et de souscrire à un CGA. Le coût de ma première année à été de 708€ avec une réduction d’impôt de 563€ ( Cela représente plus de 2/3 mais la Loi des Finances était plus clémente à l’époque). C’était pour moi un maximum d’efficacité pour un minimum de coût 🙂

 

Vous pouvez laisser un commentaire et me dire quel type de régime vous avez adopté et pourquoi 😉

 

 

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(2 commentaires)

  1. Christopher Haubruge

    Bonjour Thomas et merci pour ton blog.
    Je t’ai découvert dans une vidéo de « Libre et indépendant » ».
    J’apprécie vraiment la clarté et la simplicité de tes explications.
    Etant conducteur de travaux, je suis fortement tenté par un investissement immobilier et ton blog m’éclaire et le motive à passer à l’acte !!!

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    1. Thomas

      Bonjour Christopher,

      Heureux de constater que j’arrive à faire passer des messages 🙂
      J’essaie d’être le plus clair possible car c’est des choses que je recherche quand je m’intéresse à un sujet.
      J’espère ainsi que ce blog t’aidera à atteindre ton objectif , dis moi quand tu sera passé à l’action 😉

      A bientôt

      Thomas

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