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Mai 02

Imposition et déclaration des revenus en LMNP

En cette période, nous l’entendons et la voyons partout c’est … la déclaration d’impôt .

Cette déclaration doit comporter toutes vos sources de revenus, et les revenus issus de la location meublée LMNP en font partie. Les impôts sont un poste important de dépenses, c’est pourquoi il est important de les optimiser au mieux.

Dans cette article je vais vous expliquer comment je déclare mes revenus issus de mes locations meublés et surtout pourquoi je ne paie pas d’impôt dessus.

En louant mes biens en location meublé, je peux accéder au statut de Loueur Meublé Non Professionnel.

La mise en location de bien meublé, constitue une activité commerciale, c’est à dire que les loyers générés seront imposés dans la catégorie BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), et non dans celle des revenus fonciers (pour les location nues).

Pour déclarer cette activité commerciale, deux régimes d’imposition s’offre à vous :

1. Le régime micro-BIC : Ce régime dit « simplifié » consiste à déduire de vos loyers un montant de charges forfaitaire de 50% (ou 71% dans le cas de location saisonnière). Le régime micro-BIC d’applique d’office si les recettes brutes de vos locations meublés (loyers + charges facturées) ne dépasse pas la somme de 32900€ dans le cas général, ou la somme de 82200€ dans le cas de certaines locations saisonnières (meublé de tourisme et chambres d’hôtes).

2. Le régime réel : Ce régime est obligatoire si vos recettes locatives sont supérieures à 32900€ (ou 82200€ selon le type de meublé). Cependant, et je vous le conseil si vous avez un emprunt ou avez effectué des travaux, d’opter par choix pour ce régime. En effet, cela permet de déduire l’ensemble des charges supportées dans le cadre de votre activité de location (voir la liste ci-dessous). Ce qu’il faut savoir, c’est que si par choix, vous avez opté à ce régime, il sera valable et irrévocable pour une durée de 2 ans , à l’issue desquels elle est reconduite tacitement par période de 2 ans.

L’inconvénient du régime réel est l‘obligation comptable. En effet, c’est à vous de déterminer le revenu imposable net, en retranchant de vos loyers les charges supportées (lors de l’acquisition et de la conservation du bien). Il y a deux possibilités pour effectuer ce revenu ( vous même ou par un expert-comptable), mais dans tous les cas, si vous n’optez pas pour un CGA (Centre de Gestion Agrée), votre bénéfice sera majoré de 25%. Cela serait dommage de se priver de cette cotisation à un CGA (représentant 232€/an), pour ainsi éviter cette majoration, mais aussi de ne pas profiter de la réduction d’impôt correspondant à 2/3 des frais de comptabilité (jusqu’à 915€/an). Cette réduction est tout à fait valable même si vous ne payé pas d’impôts sur vos locations meublés comme dans mon cas. Ne générant pas d’impôts supplémentaires liés à la location meublée, cette réduction vient diminuer mon impôt lié à mon travail. 

Comment sont imposés les bénéfices ?

Peu importe le régime, les bénéfices de la ou les location(s) seront majorés de 15,5% correspondant aux prélèvements sociaux et ajoutés aux revenus issus de votre travail. En cas de déficit, il n’y aura pas de majoration évidemment.

Vous l’aurez compris, j’ai opté dès le début pour le régime réel me permettant de tout déduire. Ces déductions mis bout à bout me permettent de « générer » un déficit fiscal (et non en trésorerie), pour payer 0€ d’impôt.

Ne vous préoccupez pas d’obtenir des recettes supérieures à 32900€ avant de profiter de ce régime, optez par choix pour celui-ci afin de ne pas payer d’impôts, et ceci pour plusieurs années.

Quelles dépenses puis-je déduire ?

Vous pouvez déduire fiscalement les sommes réellement payées et des charges dites « calculées » ne correspondant pas à des dépenses réellement engagées (amortissements).

Dans un premier temps, il y a les dépenses réelles, relative à l’acquisition ou à la gestion du bien :

  • L’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant , qui est obligatoire par tous les propriétaires bailleurs) et Impayés.
  • Les frais de gestion (dans le cas d’une mise en location par une agence immobilière).
  • Les consommations du locataire si les contrats restent à votre nom ( eau, électricité, etc .. )
  • Les charges non récupérables auprès de votre locataire.
  • Les achats de petits matériels et fournitures de bureau à hauteur de 500€ H.T (contrats de location, classeurs, stylos, imprimante … ).
  • Les réparations, remise en état ou conservation du logement du logement loué ou des parties communes de l’immeuble ( peintures, électricité, remplacement chauffe-eau …). De plus, une partie du matériel comme l’achat d’une perceuse ou d’une disqueuse peut être pris en compte dans la déduction de vos revenus. Cette déduction ne sera cependant pas pris en compte à 100% car la perceuse peut-être utilisée pour une activité privée. Mais cela est également une manière de faire « baisser » vos bénéfices fiscaux.
  • Les frais d’acquisition du bien (frais de notaire, frais d’agence)
  • Les frais liés au financement (frais de courtier, intérêts, frais de dossier, assurance emprunteur, frais de garantie).
  • Les taxes ( la taxe foncière , la CFE ( Cotisation Foncières des Entreprises), une déduction partielle de la CSG , dans le cas d’un bénéfice, à hauteur de 5,1%).
  • Et même vos formations liées à l’immobilier 😉 

Si déficit il y a à la suite de ces nombreuses déductions possibles ( et ce sera certainement votre cas 😉 ), il faut s’avoir qu’il ne peuvent imputer vos revenus salariés (non BIC) pour faire baisser votre impôt, contrairement aux revenus foncier. Ainsi ce « surplus » est reportable sur les années bénéficiaires suivantes dans la limite de 10 ans.

Dans un second temps, l’amortissement du bien :

Cette somme correspondant aux coûts du logement et des meubles sur leur durée d’utilisation. En effet, le bien, l’immeuble, et les meubles vieillissent, et l’amortissement le prend en compte en déduisant une certaine somme des revenus générés. Dans mon cas, je déduis annuellement 3% du bien sur une durée de 30 ans, ce qui représente 90% du bien. Le terrain, correspondant à 10% du bien, n’est pas amortissable.

Pour les meubles, la durée d’amortissement varie entre 5 et 10 ans suivant les experts comptables.

L’amortissement déductible est limité aux loyers perçus, diminué des charges relatives au bien (dépenses réelles). C’est à dire que sa déduction ne peut avoir pour effet de créer un déficit. Ce « stock » d’amortissement sera reportable sur vos revenus locatifs des années bénéficiaires suivantes sans limite de temps, tant que votre bien est loué.

En conclusion,  pour un bien loué en meublé, je vous conseil de choisir le statut de LMNP et d’opter pour le régime réel.

Certes contraignant par la comptabilité, il suffit cependant de faire appel à un expert-comptable pour qu’il s’occupe de tout (vous avez juste à remplir les cases avec les sommes qu’il vous dit 🙂 ), et d’adhérer à un CGA , en vue d’obtenir une réduction d’impôt de 2/3 des frais de comptabilité et de ne pas payer un surplus de 25% des éventuels bénéfices fiscaux. L’appel à un expert comptable à un coût certes, mais il sera très vite rentabilisé d’un point de vue temps, d’erreur, par la réduction d’impôts, mais aussi par la compétence d’un professionnel qui saura vous conseiller au mieux pour toutes demandes liées à votre investissement.

Les nombreuses déductions possibles, ainsi que l’amortissement, tous reportables sur au moins dix ans, vous permette de ne pas payer d’impôts durant de nombreuses années.

Prenons un exemple avec un de mes appartements (chiffres pris sur les années précédentes à partir de 2017) :

Comme vous pouvez le constater, je ne paie pas d’impôts jusqu’à 2021.. au minimum. Mais en réalité cela sera beaucoup plus tard, car mon total fiscal imposable (2878€) représente presque mon amortissement de chaque année (2100€) . Ainsi j’utiliserais la réserve liée au cumul des années précédentes de mon amortissement, pour déduire chaque année la différence de 778€ . Cette différence risque d’augmenter dans le temps, car les intérêts à déduire baissent au fur et à mesure des années.

De plus, je bénéficie d’une réduction d’impôt correspondant à 2/3 de mes frais de comptabilité. Cette somme représentant environ 800€,  vient diminuer mon impôt sur les revenus issus de mon travail.

Il est donc assez « simple » de ne pas payer d’impôts en LMNP, au vu des nombreuses déductions possibles. Ce poste qui peut devenir lourd en cas de mauvaise optimisation, devient nul ici. Attention donc à bien choisir votre statut fiscal en fonction de ce que vous faites comme location.

Pour récapituler, si vous choisissez d’opter pour le statut LMNP au régime réel il faut :

  • Louer un bien meublé avec les caractéristiques définis par la Loi ALUR ( cela sera le sujet d’un prochain article).
  • Déclarer son activité de Loueur Meublé Non Professionnel avec l’aide d’un expert-comptable.
  • Garder toutes les factures et documents nécessaire à la future déclaration aux impôts.
  • Remettre en temps et en heure les documents demandés par votre expert-comptable afin qu’il établisse votre bilan et qu’il transmette vos chiffres à l’administration.
  • Indiquez dans les cases de votre déclaration d’impôts les chiffres mentionnés par votre expert-comptable afin de finaliser votre déclaration. Attention donc à ne pas remplir trop tôt votre déclaration (qui est déjà surchargée de vos revenus salariés) et de bien attendre de recevoir votre bilan comptable, car un retour en arrière est difficile après validation.

Cet article vous a t’il aidé à voir plus clair sur l’avantage principal de ce statut parfois méconnus des investisseurs , dites le moi dans les commentaires ci-dessous 😉

 

 

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(4 commentaires)

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  1. Metlife

    Bonjour,
    Merci pour tous ces bons conseils.
    C’est très agréable de vous lire. Surtout quand il s’agit d’un milieu si obscure.

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    1. Thomas

      Bonjour,

      Merci pour votre retour !
      C’est mon but de vous éclairer sur ce domaine, partager mon expérience immobilière et prouver que chacun peut le faire 🙂
      Beaucoup de personnes n’osent pas investir à cause de l’imposition par exemple, comment trouver une bonne affaire, le financement ect .. J’essaie donc de démystifier les domaines où moi-même j’avais des doutes au travers de mes articles.

      Au plaisir de vous voir sur le blog

      Thomas

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  2. Matthieu

    Merci beaucoup pour ces explications très claires et détaillées. J’en profite pour vous féliciter pour le blog qui est passionnant.
    Je me forme encore un peu avant de me lancer dans le grand bain. Des sites comme le votre me donnent encore plus de motivation et de détermination.
    Merci encore !

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    1. Thomas

      Bonjour Matthieu,

      Merci pour ce retour, cela est toujours motivant et gratifiant de voir que ce blog aide et donc que le travail paie 🙂

      Exactement forme toi c’est très important, tu gagneras en temps, et en argent. Ce que je peux te conseiller, c’est continue à lire des blogs, des livres, discute avec des investisseurs et tu ne seras que meilleur et prêt à te lancer dans le grand bain comme tu dis 😉

      Au plaisir et à bientôt

      Thomas

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