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Juil 23

Comment éviter les loyers impayés ?

Une des peurs quand une personne souhaite investir dans l’immobilier, est la peur des impayés.

En effet, selon les études réalisées régulièrement sur le sujet, le premier problème rencontré par un propriétaire bailleur est l’impayé, suivis par les dégradations.

Mais est-ce une fatalité et faut-il donc arrêter d’investir  ? Rassurez vous il y a plusieurs moyens de minimiser voir d’annuler les impayés. 

Un histoire de chiffres et de croyances :

Ces études révèlent donc que le premier problème des bailleurs est l’impayé, et qui n’a jamais entendu des histoires sur un locataire qui ne payait pas ces loyers via un ami ou membre de la famille ?

Ce sont tout ces « ont dit » qui font frein pour un investisseur débutant à commencer à acheter son premier achat ou même à en acheter des suivants.

Cela fait donc peur et l’envie d’acheter un appartement disparaît aussi vite qu’elle est venue. Mais savez-vous réellement quel est le pourcentage d’impayés sur les locations en France ?

Cela représente environ 3 % des locations ( selon plusieurs études dont une du courtier en assurance INSOR en 2016 ).

Tout de suite, on se rend bien compte que ce pourcentage est tout de même « faible » comparé à tout ce que l’on peut entendre sur le sujet. Peut-être cela vous fait moins peur à présent, mais continuez de lire et toutes vos peurs disparaîtront.

De plus, ces 3% concernent un mode de location bien définit : La location nue. En réalité, les impayés concernent environ 90% des 3% d’impayés en France.

Ce qui donne les résultats suivants :

  • 3 % d’impayés en France ( toutes locations confondues ).
  • 2,7 % d’impayés pour la location nue.
  • 0,3 % d’impayés pour la location meublée.

Le constat est simple, la location nue représente environ 90% des impayés en France. C’était un argument supplémentaire pour le choix de louer mes biens en meublé ( parmi les nombreux arguments déjà présents).

Comment réduire et annuler ces impayés ?

Tout dépend dans un premier temps dans quelle type de location vous investissez , location nue, meublé à l’année ou courte durée ? A chaque mode de location sa méthode :

  • La location nue : La meilleure protection est la souscription à une Garantie Loyer Impayé. Celle-ci vous protégera contre les impayés d’un locataire malhonnête.                                                                         Néanmoins, choisissez correctement votre assurance GLI car certaines clauses peuvent être dissimulées et vous donnez des mauvaises surprises.                                                                                                                 Par exemple, un délais de carence de plusieurs mois pour le versement de l’indemnité par votre assureur ou encore le non versement de l’indemnité si votre locataire ne paie ne serait-ce qu’un euro par mois.                   Attention donc aux clauses du contrat.                                                                                                           Vous me direz cela à un coût, certes non négligeable, encore que ( environ 2% du loyer ), mais il est peut-être plus préférable de dormir sur ces deux oreilles que de stresser à chaque fin de mois 🙂 .                                  Mais au fur et à mesure de vos achats, vous pourrez vous passez de cette assurance, car si vous avez 10 biens, et qu’un impayé se produit, les 9 autres prendront le relais pour couvrir les échéances des 10 crédits en cours.
  • La location meublée à l’année : En plus des nombreux avantages existant notamment fiscal, la location meublée à l’année compte peu d’impayés et il est même possible de les réduire voir de les annuler .                                En effet, la location meublée à l’année est pour la plupart du temps destinée aux étudiants, jeunes actifs ou personnes en déplacement.                                                                                                                                   Pour les personnes en déplacement, la personne touche une indemnité mensuelle liée au déplacement qui fait qu’elle pourra largement payer le loyer. De plus il est tout à fait possible que l’entreprise vous verse directement le loyer ou qu’elle se porte caution.                                                                                                                     Pour les jeunes actifs et étudiants, privilégiez les personnes ayant des cautions. En effet, les jeunes actifs ayant peu de moyens au début de leur carrière professionnelle sont souvent aidés par les parents, de même pour les étudiants, qui sont pour la plupart pas ou peu rémunérés ( suivant leur études ). Ce qui fait qu’en cas d’impayés, la personne se portant caution paiera les loyers restant dû et vous assurera vos revenus.                   Autre astuce, ce type de population accédant souvent aux APL, demandez que cette indemnité soit directement versé sur votre compte. Cela représente environ un tiers du loyer. Cette astuce est également valable pour le logement en location nue.Le risque d’impayé avec ce type de location et du choix du locataire est donc proche de zéro !
  • La location meublée en courte durée : Ce type de location est connue pour être le plus rentable, mais en dehors de cette avantage, il présente la particularité d’avoir aucun impayés.                                                                 En effet, les séjours se faisant par des plateformes de voyages, la réservation est de suite payée par le(s) voyageur(s). Ainsi la plateforme vous reverse directement vos revenus.                                                             Les loyers sont ainsi payés en avance et annule totalement le risque d’impayé.

J’espère que maintenant votre peur sur les impayés s’est envolée. Le risque 0 bien sûr n’existe pas et il y aura toujours des exceptions vu le grand nombre de logements loués chaque année en France.

Néanmoins, comme nous l’avons vus,  il existe des techniques pour limiter voir annuler ces impayés. En les appliquant, on s’assure d’un loyer chaque mois pour payer le crédit, les charges, les assurances et bien sûr engranger notre cashflow 🙂 .

Et vous quel sont vos peur lié à l’achat immobilier ? Avez vous déjà eu des impayés ? Dites moi cela dans les commentaires 😉

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