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Août 28

#6 L’achat de mon sixième appartement – Visite – Offre & Financement

 

 Après avoir terminé les travaux de mon quatrième appartement à Belfort courant Novembre 2015 , en cours d’acquisition de mon premier bien sur Colmar , je décide de continuer sur cette lancée.

En effet Mi-Novembre je pars à la recherche d’un appartement sur Colmar, mais cette fois-ci dans le but de faire de la location saisonnière. Fort de mon expérience dans la location meublée, je souhaite changer de mode de location, en partant sur la location saisonnière où les rendements et les cashflows sont plus élevés. Colmar se prête idéalement à ce type de location accueillant chaque année près de 3 millions de visiteurs.

Les critères : 

Je recherche donc un appartement avec les critères suivants, que je me suis fixé et que je juge nécessaire :

  • Proche centre-ville historique ou gare. Il est important de ne pas rechercher que le centre-ville car beaucoup de touristes recherchent un logement à côté de la gare pour éviter de transporter trop longtemps leurs lourdes valises après un long voyage. Pourquoi pensez-vous qu’il y a toujours beaucoup d’hôtels à côté des gares 😉
  • Au vu de mon budget, un F2 avec la possibilité de mettre un canapé convertible dans le salon pour permettre la venue de 4 personnes dans le logement. En effet, ce qu’il faut savoir en location saisonnière le montant de la location ne tiens pas compte des mètres carré mais du nombre du couchage. Donc plus il y a de couchages plus cher sera loué le logement.
  • Une place de parking. Pour facilité la venue des personnes venant avec leur véhicule et de leur louer la place avec un petit supplément. Il serait de l’ordre de 5€/jour par exemple, ou sous forme d’un forfait.

Une fois mes critères définis, il me faut trouver un logement. Beaucoup de mal à trouver quelque chose dans mon budget, car les prix varie de 2 000 à 3 000 €/m2 en plein centre historique, ce qui littéralement me refroidis.

La recherche :

Une semaine plus tard, sur un site d’annonce,  je vois un logement (mon futur) qui a baissé de 14 000€ passant de 99 000€ à 85 000€. Je m’étais intéressé à ce logement pour plusieurs raison :

  • A 5 minutes à pied de l’entrée du centre historique, du cinéma et du musée Unterlinden avec ces 2 millions de visiteurs chaque année.
  • A moins de 10 minutes à pied de la gare. Ce qui fait un bon compromis entre gare et centre-ville.
  • Une copropriété belle et récente.
  • Une place de parking.
  • Une belle terrasse de 11m2.
  • En très bon état, une cuisine équipée récente, donc pas de travaux de prévus si ce n’est un coup de peinture et l’aménagement / décoration.

Pas mal d’atout donc pour ce logement qui pourrait correspondre à ce que je recherche.

De plus, vu la baisse de 14 000€ en une semaine, je pense que c’est un bon vendeur. Au regard de cette baisse rapide, il souhaite vendre rapidement. Il serait ainsi prêt à faire des efforts supplémentaire sur son prix de vente. Je pense donc encore négocier le prix de vente de 85 000€ et le faire baisser sous les 80 000€ à minima, c’est mon objectif !

Les chiffres :

Quel loyer vais-je percevoir et quelles sont les charges attenantes ? Car ce n’est pas pareil qu’une location nue ou meublée :

  • Le loyer : Il se calcule sur la base du prix d’une nuitée multipliée par leurs nombres mensuelles. J’estime pouvoir louer l’appartement 70€/nuit à raison de 15 nuits par mois. Je ne sais pas vraiment si je suis réaliste ou non par rapport au marché mais j’ai étudié les annonces « AirBnB » afin de mener une petite étude de marché. Je pense être dans la fourchette basse donc j’ai pris le « pire » des cas d’un loyer de 1050€ (70×15).
  • Les charges : Elles sont nombreuses :                                                                                                            
    ChargesMontant (mensuel)
    Abonnement internet30
    Assurance gîte 12
    Charges de copropriété80
    Electricité30
    Gaz50
    Gestionnaire
    (Mise en ligne de l'annonce, entrée et sortie, ménage )
    200
    Mensualité450
    Taxe foncière25
    Total des charges877

Les charges, d’un montant mensuel de 877€,  sont une estimation et seule une mise en location de plusieurs mois permettra d’affiner certaines d’entre elles à la hausse ou à la baisse. Notamment le poste de dépense « Gestionnaire », où je ne sais pas combien cela représente réellement . J’ai compté 20% du chiffre d’affaire dans un premier temps, ce que j’estime déjà raisonnable pour cette simulation.

Ainsi, cela représenterais, dans un cas plutôt défavorable, un sympathique cashflow mensuel de 173€ !

La visite :

Je décide donc de prendre RdV avec l’agent immobilier en charge de la vente un samedi matin.

De l’extérieur, tout se confirme, belle résidence de standing, coin calme. C’est un réel atout pour les visiteurs car ils sont proches du centre-ville tout en étant au calme pour pouvoir se reposer en fin de journée.

Dans l’appartement, les photos sur l’annonce confirment la réalité. Une belle cuisine, un appartement en bon état avec aucuns travaux, et une agréable terrasse pour profiter du soleil en été. Les arguments de l’agent immobilier (très fort), ne peuvent qu’être confirmés.

Nous venons ensuite à la négociation, étape indispensable dans l’acquisition d’un bien. J’ai reçu un stop direct ! Il sera vendu 85 000€ et pas en dessous.

Une sérénité de sa part dans ses propos en refusant toute négociation et en argumentant sur les atouts de l’appartement. Il m’explique également que la baisse de 99 000€ à 85 000€ est due à une précédente négociation, mais que cette personne n’a pas encore d’accord de principe de sa banque … En gros, le premier de nous deux qui reçoit un accord de principe signe le compromis de vente. S’ensuit un nouvel argument sur le fait que la vendeuse est endettée (décidément je tombe souvent sur des personnes comme ça…) et qu’il y a un prix de vente minimum. Je comprends mieux pourquoi le vendeur souhaite un acheteur avec un accord de principe. Il souhaite éviter de perdre du temps sur la vente.

L’offre d’achat : 

Je repars mitigé de cette visite, car d’un côté j’ai trouvé un bel appartement qui conviendrait parfaitement à mon projet, et d’un autre, un refus d’une négociation qui pourrait mettre à mal l’aboutissement de ce projet de location saisonnière avec un prix de vente trop élevé. Je refais donc mes calculs pour voir si le projet pourrait toujours être rentable à 85 000€.

Après un nouveau calcul, la seule charge qui change est la mensualité. Elle passe de 450€ à 480€ par mois, soit au final un cashflow mensuel de 143€. Ce qui reste tout de même confortable 🙂

Je propose donc une offre d’achat au prix de 85 000€ sans négocier.

En parallèle de mon offre d’achat, je vais donc à la banque demander une attestation du banquier stipulant qu’il serait prêt à me financer sur ce nouveau projet. Au vue de ma situation et de mes investissements qui tournent, mon conseiller me crée ce document afin que je le transmette à l’agent immobilier. Mais je sais aussi que ce document ne garantira pas une offre de prêt lors de ma demande de financement.

Une fois le document transmis, tout est allé très vite, l’offre est acceptée (pas de négociation…), mon profil ainsi que l’attestation les ont convaincus à poursuivre la vente avec moi.

Je signe dans la foulée, c’est-à-dire fin Novembre le compromis de vente en agence. Cela ne m’est  jamais arrivé de signer en agence. On se sent un peu seul ayant toujours eu l’habitude d’avoir mon notaire pour m’expliquer les particularités liées à la vente. Mais cela s’est bien déroulé, une personne professionnelle qui connait son sujet m’a très bien expliqué les choses. Si cela doit vous arriver, profitez en pour « gonfler » les frais de notaire afin de débloquer plus d’argent auprès de la banque, par exemple pour payer vos meubles non finançable 😉 .

Le financement : 

A la suite du compromis, je repars à la recherche d’un financement et prends Rendez-vous avec mon conseiller bancaire habituel. Ces choses peut-être devenues habituelles et simple pour moi ne l’étaient pas auparavant. Avant je ne connaissais rien en crédit immobilier, les démarches chez le notaire etc … Mais à force de répéter ces actions, cela devient une habitude et il y a une totale sérénité dans la réalisation de ces actions.

Après ces multiples Rendez-vous, mon conseiller et moi nous connaissons mieux et cela est d’autant plus simple pour moi d’avoir les conditions et l’obtention du crédit. Et pour lui, il sait que l’argent prêté sera bien utilisé et remboursé en temps et en heure.

Pour les conditions de prêt obtenus les voici, similaires au précédentes, ayant demandé mes crédits dans la même période :

  • Une durée du crédit toujours à 20 ans.
  • Taux : 2,10 % hors assurance + 0,2 % d’assurance. Une légère baisse du taux de 0.05% par rapport au dernier. Il avait surement déjà anticipé la négociation 😛 .
  • L’apport : 0€ . Hormis le paiement des meubles et décoration (non pris en compte ici).
  • Différé de la première mensualité : 3 mois .
  • Le reste des conditions restent identiques au dernier crédit car convenable selon moi . Cela concernent les frais de dossier , indemnités de remboursement anticipées à 0% …

Pour le crédit, c’est réglé, l’offre me sera envoyée d’ici peu 🙂 , mais j’ai encore une interrogation sur le montant mensuel du gestionnaire.

Petit problème …

Je décide donc de prendre RdV avec un gestionnaire, recommandé par l’agent immobilier. Ne connaissant pas d’autre gestionnaire sur Colmar et malgré plusieurs recherches sur internet non fructueuses. Je pensais réellement trouver facilement un gestionnaire, mais les conciergeries ne sont pas aussi développer que maintenant .

Pour lui, l’appartement à un bon potentiel pour la location saisonnière et estime des nuitées à 95€/nuit avec un remplissage mensuel de 15-17 nuitées minimum. Super !

Malheureusement il y a un mais … Ces tarifs.

En effet,  les voici :

  • Une prestation d’entrée/sortie et ménage qu’il facture 95€ !!
  • La mise en ligne de l’annonce, réponse au téléphone, prise de Rdv etc .. facturé 15% du chiffre d’affaire .
  • Il m’annonce qu’il faut encore (en plus de tout cela :/) payer 15% de commissions Booking sur le chiffre d’affaire !

Autant dire qu’il me sera impossible d’assumer toutes ces charges. Ne connaissant pas d’autres gestionnaires pour faire un devis, je décide d’abandonner la location saisonnière et souhaite profiter des 10 jours de rétractations pour me rétracter et abandonner ce projet, que je trouve ambitieux et nouveau pour moi.

Il y a cependant encore un mais … Je suis au 11ème jour donc impossible de me rétracter !!!

Gros coup de panique pour moi car j’étais parti et déterminé pour faire de la location saisonnière mais je ne pourrais pas faire plus que de la location meublée à l’année.

Je me rassure tant bien que mal en me disant qu’il va me rapporter 10-15€/mois de cashflow. Mais je n’ai pas le choix, je devrais me contenter de cela même si en réalité ce n’est pas dramatique, mais bien loin du cashflow mensuel initial de 143€.

Je voulais passer à une étape supérieur, faire un gros cashflow, car j’aurais peut-être pu par moment même générer plus que 143€/mois. Mais cela se fera soit par un autre bien que j’aurais acheté moins cher tout en pouvant le louer autant, soit en trouvant un gestionnaire moins cher, soit les deux 🙂 .

Épilogue :

Au final, je reçois donc mon offre de prêt et je signe l’acte authentique de vente quelques semaines plus tard.

Je reste sur la location meublé à l’année car je n’ai pas trouvé de gestionnaire entre temps …

Voici donc quelques photos de l’appartement après ameublement et décoration :

La cuisine

La chambre

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La terrasse

Suite à cela, j’ai mis l’appartement en location sur notre site d’annonce préféré, et je l’ai loué en moins d’une semaine 🙂 . Le locataire est une personne en déplacement et la société me verse directement le loyer.                   J’ai donc une certaine sécurité quand au paiement du loyer .

Je vous fait part des chiffres de cet investissement suite à la location :

  • Loyer : 570 €
  • Mensualité du crédit : 488€
  • Assurance PNO : 7€
  • Charges non récupérables : 10€
  • Taxe foncière : 29€
  • Comptable : 10€

Ce qui représente donc un cash-flow mensuel de +26€ .

Je trouve que je m’en sort pas si mal que cela suite à mes nombreux déboires . Je ne pensais pas qu’il serait loué autant et que je générerais même du cash-flow. Mais heureusement il fait plus que s’autofinancer 😉 .

Et VOUS, quel type de location faites vous et avez vous déjà eu des difficultés à louer en location saisonnière ?

Faites le moi savoir dans les commentaires !!

 

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(4 commentaires)

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  1. HBG

    C’est la raison pour laquelle il faut toujours se former avant de se lancer dans quelque chose que l’on croit connaître. Même 500€ placés dans une formation permettrait de trouver des alternatives au coût des conciergeries, d’augmenter le nombre, voire le prix des nuitées… bref de rendre le projet rentable, alors qu’il ne l’était pas au départ. Bonne continuation.

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    1. Thomas

      Bonjour,

      Effectivement tu as raison, il est important de se former et de maîtriser tout les tenants et aboutissants lors d’un investissement.
      Ayant des bases de l’investissement et du potentiel locatif, je me suis planté sur ce nouveau mode de location que je souhaite faire.
      J’ai appris de mes leçons, et heureusement, cela s’est plutôt bien terminé. Cela n’aurait peut-être pas été le cas mais dans mes erreurs j’ai eu de la chance.
      J’en reparlerais dans mon prochaine article sur les « Leçons » tirées de cet investissement.
      Mais quoiqu’il en soit, se former est important, même si il faut payer !
      Au plaisir,

      Thomas

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  2. Olivier de epargnersanssepriver.com

    Salut Thomas,
    Bravo pour ta réussite, tu es un exemple à suivre! J’ai 2 questions:
    1) Combien de visites fait tu en moyenne avant de trouver un bien qui te plait?
    2) Pense tu devenir rentier avant la fin des crédits des tes apparts, c’est à dire 20 ans?
    A bientôt et bravo pour ton blog qui est une mine d’infos!

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    1. Thomas

      Salut Olivier,

      Merci pour ton commentaire qui me donne encore plus envie de partager car je vois que cela aide 🙂
      Concernant tes questions :
      1) En moyenne très peu à vrai dire. Je dirais que sur 5 visites je fais un achat à présent.
      Cela est dû notamment à ma sélection assez drastiques concernant les annonces.
      J’arrive à détecter suivant mes critères (emplacement, photo, prix, charges etc) si cela est rentable.
      Si je vais donc visiter c’est pour acheter et sauf surprises (commun tagué, problème de paiement de certains locataires, duperie sur les photos ..) j’achète ou du moins formule une
      offre.
      Grâce à cela certes je fais moins de visites, mais je perd moins de temps car je sélectionne correctement mes annonces.
      2) Oui je pense le devenir et je m’en donne les moyens. Je n’est pas encore de date exact, mais je vais continuer à multiplier les achats, augmenter mon cash-flow, faire des arbitrages (ventes) par la suite, afin d’affiner ce cash-flow. Il y a encore du boulot mais faut persévérer.

      A bientôt et au plaisir,

      Thomas

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