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Mai 07

#5 L’achat de mon cinquième investissement – Visite – Offre & Financement

Comme je vous l’ai cité dans mon précédent article ( Investissement #4 ), lors des travaux j’ai signé un compromis de vente pour un nouvel appartement mais cette fois-ci non plus sur Belfort mais Colmar, plus proche de chez moi.

Ce compromis à été signé courant Octobre 2015, pour un appartement F2 de 43m2 à proximité immédiate du centre piétonnier. Mon choix de changer de région et de choisir Colmar était motivé par plusieurs raisons :

  • La diversification de mon patrimoine en ne voulant pas tout centrer sur une seule ville.
  • Fort potentiel locatif car j’ai le choix entre faire du meublé à l’année ou du saisonnier (beaucoup de touristes d’Avril à Décembre).
  • Faisant les travaux et la gestion moi-même, je voulais aussi investir plus proche de mon lieu d’habitation.

Faisant des recherches via Leboncoin depuis Août (mon site favori pour les recherches), je tombe sur cette annonce début Septembre, avec la description succincte et photos suivantes :

 » Vends F2 Centre Ville 70 000€ , petits travaux à prévoir, était loué 430€ H.C « 

Vue sur la cuisine

La pièce à vivre

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La salle de bain

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Effectivement pas mal de travaux mais pas de gros oeuvre donc je peux faire 🙂 .

C’est un couple de personnes âgés qui vendent l’appartement. Il est bien situé, à 2 minutes du centre piétonnier et au pied de l’immeuble toutes les commodités. La résidence date des années 90, bien entretenue, façade et commun propre , avec la présence d’un ascenseur.

Il y avait également un investisseur lors de la visite, ami du couple en plus, ce qui me dit que cela ne sera pas facile car je ne serais certainement pas prioritaire en cas d’offre équivalente. J’ai ainsi utilisé un petit stratagème en me faisant passer pour un jeune célibataire en quête de l’acquisition de mon premier logement.

Avec l’expérience, je constate que beaucoup de particuliers nous voient, nous investisseurs, comme des requins. En effet, nous allons gagner de l’argent avec leur logement et cela les ennuient. Dans la plupart des cas, ils souhaitent ainsi des offres supérieurs à ce qu’un particulier aurait pu soumettre (ils pensent que nous sommes riches 😉 ).

J’ai ainsi joué le contre-pied, pour me donner une chance si je proposais une offre à la suite de la visite.

L’appartement me plait, une belle pièce à vivre que je pourrais faire plus grande en cassant le mur de la cuisine, qui serait ainsi ouverte. La chambre également est assez grande (15m2), donnant sur un petit balcon comme la pièce à vivre, et le tout exposé sud, donc très lumineux. La salle de bain par contre très restreinte et vieille, est un point négatif. Il est important lors d’une visite d’appartement de se projeter dedans et de d’évaluer les modifications possibles pour ainsi estimer le potentiel. Il faut donc bien observer les améliorations potentielles et « estimer » les travaux. Choses difficiles au début mais au fur et à mesure des visites et des achats immobiliers, la perception est beaucoup plus développée et vous aide à réfléchir plus rapidement et précisément.

L’appartement dispose également d’une cave. La copropriété disposant d’un parking au sous-sol me donne la possibilité d’acquérir une place par la suite si un des copropriétaire souhaite en vendre une. Pour cela je mets de temps en temps un mot à l’entrée de la copropriété , sait-on jamais …

Cela me permettrais d’augmenter le potentiel locatif de l’appartement car en centre-ville il n’est jamais facile de se stationner.

Je repars donc satisfait de cette première visite d’appartement sur Colmar, ma nouvelle zone de recherche. 

Pour cet appartement, plusieurs postes de dépenses sont  à prévoir en vue d’une rénovation par mes soins.

  • Détapissage de tous les murs, enduit, ponçage et peinture.
  • Transformation de la cuisine avec la découpe du mur la séparant du salon, achat et mise en place d’une nouvelle cuisine avec un coin « bar ».
  • Mise en place de nouveaux sols dans tous l’appartement.
  • Remise à neuf du tableau électrique.
  • Rafraîchissement de la salle de bain avec mise en place d’une paroi pare-baignoire, nouveau meuble vasque, nouvelle robinetterie et enduit des carreaux de la baignoire.
  • Finitions

Pas mal de travaux de prévus en perspective si je souhaite acheter cet appartement. Mais cela est dans mes cordes et j’estime que cela représente environ 4500€ en matériaux.

L’appartement étant en vente à 70000€ soit 1627€/m2, coûte en réalité 74 500€ soit 1732€/m2 avec les travaux prévus. Le coût au mètre carré dans cette zone varie de 1700€ à 2000€. 

Souhaitant faire une offre, je pars dans l’hypothèse d’une vente conclue à 65 500€. En effet, malgré le prix raisonnable de l’appartement, je souhaite négocier les travaux à venir.

Je passe ainsi aux calculs pour constater si une vente à 65 500€ serait rentable ou non pour moi :

L’investissement sera réalisé en meublé à l’année et non en saisonnier :

  • Prix de l’appartement : 65 500 €  
  • Frais de notaire : environ 6 500 € ( Pour des « petites » sommes , les frais correspondent +/- 10% du prix hors frais d’agence soit 65 000 x 10% = 6 500 € ).
  • Frais de dossier banque : 250 €
  • Frais de garantie ( hypothèque ) : environ 900 €
  • Travaux : 4 500 €
  • Meubles et décoration ( = Apport ) :  2 000 €
  • Loyers estimés : 6 360 € annuel
  • Charges : Taxe foncière 350 € / an – Charges non récupérables 240 € / an – Assurance PNO 100 € / an – Comptable 120 € / an – Mensualité estimé 405 € / mois soit 4 860 € annuel.
  • Loyer Net : 6 000 € – 350 € – 240 € – 100 € – 120 € = 5 540 € / an
  • Cashflow : 5 540 € – 4 860 € = 680 € / an soit 56,66 € / mois.
#1 Le rendement :  Brut : ( Loyers estimés 6 350 € x 100 ) / Prix tout frais compris 79 650 € =  7,97 % = > OK
                                   Net : ( Loyer Net 5 540 € x 100 ) / Pris tout frais compris 79 650 € = 6,95 % = > OK
#2 Le TRI : Pour le TRI j’obtiens un résultat de 54 %, très satisfaisant !
#3 Le retour sur trésorerie :

Cashflow (680 €/an) x 100 / Apport 2 000€ = 34 % soit une récupération de l’apport au bout d’environ 2,94 ans.

#4 Le taux de couverture :

Loyer (mensuel) 530 € / Mensualité estimé 405  = 1,30. Le taux de couverture est inférieur au 1,43 que je me suis fixé pour respecter la règle des 70% . Pourtant les chiffres précédents montrent un investissement rentable, et c’est sur ces chiffres que je vais insister lors du rendez-vous avec mon banquier, comme pour mon précédent investissement.

Cela fait deux fois que je trouve un taux de couverture < 1,43. Je me pose des questions, et je décide donc de me renseigner directement à la source chez le banquier. La politique de sa banque souhaite un taux de couverture > 1,2, et je pense que pour toutes les banques cela doit être à peu de chose près ce critère. Rassuré, je constate que je dépasse largement ce taux minimum de 1,2, ce qui fait de ce calculs, un argument supplémentaire.

Pour une explication en détail de tous ces calculs, tout est expliqué dans cet article 🙂 : mathématiques immobilières.

Ainsi, mes calculs sont bons, le bien est rentable, il me faut donc négocier au minimum l’appartement à 65 500€.

Je propose donc une offre le soir même, en me disant que je serais plus rapide que leur ami investisseur. J’espère également être parvenu à les « toucher » en jouant sur le fait que je sois un jeune homme souhaitant avoir mon premier appartement. Je pense que cela peut jouer car ils imaginent peut-être leur petit-fils voulant acheter un appartement par exemple, cela les sensibilisent et « lâchent » un peu de mou sur le plan de la négociation. Ne pensez pas que je compte les arnaquer ou abuser d’eux, mais il faut savoir faire preuve de stratégies et « jouer » parfois sur l’affecte.

Ainsi je propose une offre à 63 000€ . J’aurais pu demander plus bas mais cet appartement a du potentiel et avec une personne également dessus, je ne peux me permettre de perdre la vente sachant qu’à 65 500€ je suis rentable quoiqu’il arrive.

Deux heures plus tard, je reçois un mail me stipulant une contre-proposition à 65 000€. J’ai accepté de suite, heureux de cet nouvel achat, au fort potentiel locatif et le plus important rentable.

 

Nouvel achat = nouveau rendez-vous chez mon banquier habituel, pour lui faire part de ce nouvel investissement  en quête d’un financement.

Le rendez-vous se passe très rapidement, car habitué à faire des crédits pour des investissements sur Colmar, il connait le marché et sais que j’ai fait une bonne affaire :). Souhaitant comme toujours acheter sans apport, il me propose les conditions suivantes :

  • Une durée du crédit toujours à 20 ans.
  • Taux : 2,25 % hors assurance + 0,2 % d’assurance.
  • L’apport : 0€ . Hormis le paiement des meubles et décoration (non pris en compte ici).
  • Différé de la première mensualité : 3 mois . J’aurais aimé augmenter cette durée mais ne le souhaitait pas. Je ne pourrais « gagner » que très peu entre la mise en location et le début de mes mensualités.
  • Le reste des conditions restent identiques au dernier crédit car convenable selon moi ( frais de dossier , indemnités de remboursement anticipées à 0% … ).

Ayant de plus en plus de dettes ( mais des bonnes 🙂 ), des crédits rapprochés ( très peu amortis ), le « risque » pris par la banque est augmenté, ce qui rend les négociations plus difficiles. Néanmoins, je réussis à décrocher un taux à 2,15 % pour des mensualités à 402€/mois.

Je n’est plus qu’à attendre l’offre de prêt et la renvoyée comme habituellement (à force on prend l’habitude 😉 ).

Je signe donc chez le notaire entre Noël et Nouvel an, mais avec un soucis … une fracture de la main parvenue quelques jours auparavant. Autant dire que le début des travaux sera reporté de plusieurs semaines dû à cet accident. C’est là que l’on constate que faire les travaux sois-même à ces limites.

Je commence ainsi mes travaux en Mars pour les finir en Juin, occasionnant deux mois de perte de loyer. En effet, ma première mensualité commençant début Avril et la mise en location s’étant faite début Juin.

Par rapport au travaux, la somme totale était d’environ 4 700€, non loin des 4 500€ que j’avais prévus.

Mais je suis vraiment content du résultat car c’est devenu un bel appartement, en voici quelques photos :

Vue sur la cuisine

La pièce à vivre

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La salle de bain

La chambre

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Comme vous le voyez je suis resté dans le même style que mes précédents appartements, vu que cela marche bien autant continuer dans ce sens !

Concernant la mise en location, l’appartement à été loué au prix de 550€ H.C / mois. Comme pour mon précédent investissement, j’ai augmenté le prix prévu pour constater les demandes locatives. J’ai eu plusieurs appels et mails rapidement, c’est pourquoi il était loué en une semaine également.

Il est important de proposer un logement propre, de le décorer avec goût pour toucher un maximum de personnes. Ainsi vous serez sûr de louer, et de plus, vous pourrez choisir le locataire de votre choix.

En terme financier, il me rapportera un cashflow supplémentaire de 83,66€/mois.

Au précédent cashflow calculé de 56,66€ se rajoutent les 20€ mensuel par rapport à la mise en location, une baisse de 4€/mois des charges non récupérables,et  une baisse de 3€/mois de la mensualité du crédit.

Un cashflow mensuel en hausse à chaque appartement depuis le deuxième. Je constate que mon expérience commence à porter ces fruits. Je maîtrise mieux l’investissement en terme de procédures et d’un point de vue technique et financier.

Je peux donc passer maintenant à l’ameublement et à la remise en peinture de mon dernier bien, signé sous compromis de vente fin Novembre, avec signature de l’acte de vente définitif courant Mars 2016. Cela sera l’objet d’un prochain article comme d’habitude.

 

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(1 commentaire)

  1. Alden Blomdahl

    J’ai adorer lire votre article. Je vais le partagé a mes amis sur facebook. Je suis certain qu’il vont l’aimer. [url=https://www.lesiteimparfaits.com]Merci[/url]

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