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Avr 19

#4 L’achat de mon quatrième investissement – Visite – Offre & Financement

Continuions la suite de mes investissement avec l’achat de mon quatrième appartement.

Je ne sais pas si vous vous souvenez mais sur l’article de l’achat de mon deuxième appartement, j’ai parlé d’un appartement F2 à 69 000 € que je voulais visiter mais hélas déjà sous compromis. Malgré cela ce fût mon quatrième appartement et je vous raconte cela ici.

Nous sommes en Juin 2015, en plein achat de mon troisième appartement, je reçois un appel de l’agent immobilier qui m’avait vendu mon deuxième appartement.

Il me dit que l’appartement que je souhaitais visiter ( il y a déjà 1 an ) est de nouveau en vente. En effet, la personne souhaitant l’acquérir n’a pas obtenu son crédit et donc il y a remise en vente. Sachant que j’étais intéressé auparavant il m’a tout de suite appelé en tant que client potentiel, et surtout ayant déjà fait affaire avec lui. C’est pourquoi il est important de construire un réseau , en l’occurrence un réseau d’agent immobilier, car les bonnes affaires partent avant d’être mis en vente .

Pourquoi au bout d’un an ? Sachant que généralement il faut transmettre une offre de prêt dans les deux mois suivant la date de signature du compromis …

La personne vendant le bien par obligation ( ayant acheté en indivision et se séparant ), est endetté et l’accord de la vente doit se faire par l’accord d’un juge. Et parfois comme vous le savez, l’administration met du temps …

Ainsi, entre le délais de la négociation d’un jugement favorable de la vente entre le vendeur, le juge et l’agence immobilière, il y a eu plusieurs mois avant l’accord de la vente, puis un délais de la signature du compromis de vente. Et c’est seulement à ce moment là que l’acheteur recherche son crédit immobilier. S’ensuit un refus de la part des banques pour une remise en vente par l’agence quelques mois plus tard.

Cela annonce déjà un dossier compliqué car lors de la visite, j’apprends qu’il y a un prix minimal de vente car le vendeur étant endetté, le juge n’accepterait pas un prix qui mettrait le vendeur encore plus en difficulté.

Par rapport au bien, c’est un appartement F2, de 51m2, 3ème étage dans un complexe de résidence récente, le tout au calme et clôturé, ce qui rassurera les futurs locataires. Il n’est pas dans mon secteur de prédilection, mais la situation proche des usines Alstom et Géneral Electric permettrait d’avoir une clientèle de personnes en déplacement. Au niveau du potentiel et des futurs travaux, je connais les caractéristiques de ce type d’appartement du promoteur Akérys, vu que je venais d’en rénover un au début de l’année 2015.

Au niveau des critères tout est réuni pour une location rapide au prix souhaité : OK.

L’appartement me plait, il dispose également d’une place de parking, d’un balcon donnant sur un coin de verdure avec la rivière (vraiment sympa 🙂 ), et d’une climatisation réversible, ce qui est toujours un atout. Peu de travaux seront à effectuer afin qu’il ressemble à mon précédent appartement. 

Voici quelques photos de l’appartement : 

La chambre      

 La pièce à vivre

 

 

 

 

 

 

 

 

Comme vous pouvez le voir, pas de « gros » travaux à prévoir car l’appartement est relativement propre. Les travaux principaux seront l’ouverture de la cuisine sur le salon avec l’installation d’une nouvelle cuisine, la mise en place d’un parquet au sol dans la chambre, et toute la peinture après dé-tapissage dans toutes les pièces. Suite à la visite j’estime à environ 2000€ de travaux pour tout cela.

Maintenant parlons prix : L’appartement est vendu à 69 000€ FAI. Le prix minimum d’achat est de 61 000€ FAI et l’agent immobilier me la clairement affirmé : « vous me faites cette offre il sera à vous ».

Ce qui ferait un gain de 8 000€. J’essaye de savoir si il y a possibilité de négocier les frais d’agence s’élevant à     6 000€ . Malheureusement ce levier ne sera pas vraiment négociable car sur les 6 000€, 1 500€ serviront à payer les frais d’avocat liés au jugement. L’agence décide de prendre cette somme en charge par rapport au vendeur, pour garder l’exclusivité de la vente, sachant qu’il était sûr de le vendre (Mieux vaut gagner 4 500€ que 0€ 😉 ).

Suite à la visite, je décide tout de même de réfléchir et de retour chez moi, commence à faire mes mathématiques immobilières, calculs que je viens d’apprendre et que je trouve très important ( tout est ici 🙂 ).

Au niveau des chiffres :

  • Prix de l’appartement : 61 000 € FAI 
  • Frais de notaire : environ 5 500 € ( Pour des « petites » sommes , les frais correspondent +/- 10% du prix hors frais d’agence soit 55 000 x 10% = 5 500 € ).
  • Frais de dossier banque : 250 €
  • Frais de garantie ( hypothèque ) : environ 850 €
  • Travaux : 2 000 €
  • Meubles et décoration ( = Apport ) :  2 000 €
  • Loyers estimés : 6 000 € annuel
  • Charges : Taxe foncière 650 € / an – Charges non récupérables 240 € / an – Assurance PNO 100 € / an – Comptable 120 € / an – Mensualité estimé 370 € / mois soit 4 440 € annuel.
  • Loyer Net : 6 000 € – 650 € – 240 € – 100 € – 120 € = 4 890 € / an
  • Cashflow : 4 890 € – 4 440 € = 450 € / an soit 37,5 € / mois.

Passons maintenant aux calculs et voyons si l’appartement est rentable :

#1 Le rendement :  Brut : ( Loyers estimés 6 000 € x 100 ) / Prix tout frais compris 71 600 € =  8,38 % = > OK
                                   Net : ( Loyer Net 4 890 € x 100 ) / Pris tout frais compris 71 600 € = 6,83 % = > OK
#2 Le TRI : 
 Investissement #4
Frais d'achat global71 600 €
Apport
( Les meubles )
2 000 €
Mensualités (m/a)
Estimé sur 20 ans
370 € / 4 440 €
Loyer Net (m/a)407,50 € / 4 890 €
Cashflow (m/a)37,5 € / 450 €
TRI35 %
Performances
(Sommes année 1 à 20)
77 000 € soit +3850% (38,5 x 2 000€)

J’obtiens ainsi un TRI de 35%, que je trouve très satisfaisant  et un Cashflow positif de +37,5€/mois = > OK
#3 Le retour sur trésorerie :

Cashflow (450€/an) x 100 / Apport 2 000€ 22,5 % soit une récupération de l’apport au bout d’environ 4,5 ans        ( 100/22,5 = 4,44 ).

Ainsi je commence à « gagner » de l’argent au bout de 4,5 année, durée vraiment très courte au vue d’un investissement immobilier qui se réalise sur le long terme. Et ceci sans compter l’amortissement du capital 😉

#4 Le taux de couverture :

Loyer (mensuel) 500 € / Mensualité 370 € = 1,35. Le taux de couverture est inférieur au 1,43 que je me suis fixé pour respecter la règle des 70% . Il me faudrait soit augmenter le loyer, soit baisser la mensualité du crédit par la suite.

Cependant, au vu des bons résultats financiers, du potentiel de l’appartement et du faible écart (0,07) , je décide d’outrepasser ce critère.

Je pense que les premiers calculs montrent un investissement rentable, chose que l’on veut montrer au banquier, et malgré un taux de couverture < 1,43 (1,35), je ne pense pas qu’il sera défavorable en vu de l’obtention du prêt. Je décide donc de formuler une offre à 61 000 € FAI le lendemain.

Au courant de la journée je reçois un appel de l’agent immobilier qui me confirme que mon offre est accepté par le propriétaire 🙂 . Il ne m’avait pas menti, à 61 000 € il est à moi !

Je me suis décidé très rapidement pour l’acquisition de ce bien car il y avait également une visite juste après moi. D’où l’importance d’avoir des tableurs qui vous permettent de calculer rapidement le rendement, le TRI, le retour sur trésorerie et le taux de couverture afin de déterminer si le bien est rentable 😉 .

Voici un aperçu de mon tableau que vous pouvez télécharger ici : Mon tableur « mathématiques immobilières »

En effet, la rapidité d’une offre peut vous faire gagner la vente. Si j’avais attendu deux jours de plus, peut-être que l’acheteur potentiel après moi aurait formulé une offre à 62 000 € et j’aurais perdu la vente.

Il me faut maintenant procéder à la recherche de mon financement, et comme d’habitude je vais chez mon banquier habituel (qui me connait de mieux en mieux), pour savoir si il serait prêt à me suivre sur ce nouvel investissement.

Le rendez-vous se passe très rapidement, car connaissant tout d’abord ma situation, je lui apporte également un dossier sur mon investissement et mon épargne en supplément. C’est important de lui mâcher le boulot en lui apportant le maximum d’informations et de garanties possible. Il pourra ainsi se faire une idée claire de votre achat et apprécier votre conviction et votre sincérité liés à votre projet.

Je ressors de cette entrevue avec une proposition ( et non offre ! ) du banquier avec les propositions suivantes :

  • Une durée du crédit toujours à 20 ans.
  • Taux : 2,30 % hors assurance + 0,2 % d’assurance.
  • L’apport : 0€ . Hormis le paiement des meubles et décoration.
  • Différé de la première mensualité : 3 mois .  En espérant gagner 1 mois ou 1 mois et demi de loyer dans ma poche 🙂
  • Le reste des conditions restent identiques au dernier crédit car convenable selon moi ( frais de dossier , indemnités de remboursement anticipées à 0% … ).

Pendant le rendez-vous je décide de négocier le taux du crédit à 2,15 %. Je ne l’avais pas réalisé lors de mes premiers investissements voulant « à tout prix » obtenir le financement. Maintenant mon patrimoine grossit, est de plus en plus rentable ( dû à mon amortissement chaque mois ), ayant également une bonne tenue de comptes et des contrats d’assurance chez eux, j’estime qu’il peux faire un effort .

Mon banquier doit « demander » à son hiérarchique et m’informe qu’il me recontacte rapidement pour la diminution du taux et aussi de l’acceptation ou non du projet. En effet, deux heures après le rendez-vous, le financement est accepté et le taux baissé à 2,15% !

Ainsi, il ne me reste plus qu’à réceptionner l’offre de prêt, la renvoyer 11 jours après la réception et de prendre rendez-vous avec le notaire pour la signature de l’acte authentique.

A la suite de cela, les travaux ont été effectués et l’appartement meublé !

La cuisine ouverte sur le salon

La chambre

 

 

 

 

 

 

 

 

A la fin des travaux ( que j’ai encore une fois effectués avec l’aide des mes parents ) soit un mois et demi après mon acquisition, je décide de mettre une annonce pour la mise en location de l’appartement. Après réflexion par rapport à ma dernière mise en location (Appartement loué plus bas), je décide de ne pas louer l’appartement à 500 € H.C mais à 520 € H.C.                                                                               

L’appartement est loué en moins d’une semaine ! Un appartement propre, rénové avec goût et bien équipé ne seront que d’atouts pour une mise en location rapide tout en choisissant le locataire de votre choix.

Mon appartement est ainsi loué, et me rapporte un cashflow supplémentaire mensuel de 57,5 €.                                 Je peux maintenant apprécier ce nouvel investissement pour passer au prochain où je viens de signer le compromis de vente 15 jours plus tôt … 🙂

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(5 commentaires)

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  1. JBert123

    Cela a pris du temps certes, mais tu as finalement pu dénicher l’appartement qui te plaisait quelque temps de cela. Je compte aussi me lancer dans un investissement locatif pour avoir des rendements attrayants.

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    1. Thomas

      Jean,

      Dans la plupart des cas, même si tu atteins un rendement brut de 7% (qui est tout à fait raisonnable et largement atteignable), tu seras au dessus de tous les placements proposés par ton banquier ! Je pense que l’essentiel pour un débutant comme toi et de trouver tout d’abord un bien qui s’autofinance et non chercher le gros rendement de suite à tout pris. Si tut peux l’avoir tant mieux mais tu apprendras par la suite à optimiser et avoir de plus gros rendement, mais l’essentiel est déjà acheter le premier . Je t’invite à lire mon article sur les mathématiques immobilières pour déterminer la rentabilité d’un bien 😉

      Au plaisir,

      Thomas

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  2. Renégocier un prêt

    Bonjour, belle acquisition. N’oubliez pas que vous avez la possibilité de diminuer vos couts d’assurance emprunteur suite aux derniers changements lois Hamon.
    Encore félicitations !

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    1. Thomas

      Bonjour Lucas,

      Tout à fait d’accord avec vous sur la renégociation ou changement d’assurance emprunteur. C’est un autre levier que je vais utiliser pour augmenter mon cashflow prochainement.
      Pour les crédit inférieur à Février 2017, il me faudra attendre 2018. Pour les nouveaux souscrits, je peux le faire dans les 12 mois suivants mon crédit.
      Cela pourra me faire gagner plusieurs milliers d’euros sur la durée totale de mes crédits 😉

      Merci et à bientôt

      Thomas

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  3. Carol Monges

    J’ai adorer votre article. Je vais le transferer a mes amis sur facebook. Je suis certain qu’il vont l’aimer. [url=https://www.lesiteimparfaits.com]Merci[/url]

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