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Avr 09

#3 L’achat de mon troisième appartement – Visite – Offre & Financement

Comme je vous en avais parlé dans un précédent article, j’avais effectué des visites début 2014.                     Beaucoup n’avaient pas retenue mon attention, que cela soit au niveau du potentiel ou du prix, et cet appartement en faisait partie.                                                                                                                                                                 Mais sans le savoir j’avais visité ce qui allait devenir mon troisième appartement.

En effet, après mon premier achat réussi, une confiance acquise et une passion naissante pour l’immobilier, je décide de visiter dans le but d’un deuxième achat.

J’avais donc visité cet appartement courant Mai 2014. Appartement F3, situé en plein centre piétonnier dans le Centre-ville de Belfort, autrement dit, un emplacement idéal.                                                                                           Un entrepreneur avait racheté l’immeuble pour refaire plus d’une vingtaine d’appartement à neuf. Cependant, comme vous pouvez le voir sur la photo de l’article, l’appartement n’était pas terminé. Il y avait encore beaucoup de travaux et de finition avant la mise en vente. De plus, le prix me semblait élevé malgré le potentiel et l’emplacement de l’appartement (85 000€ pour 62 m² au sol et 53 m² Loi Carrez) .

L’appartement se situe au 3ème étage sans ascenseur. Cela peut faire réfléchir dans le sens où l’on pense que les gens ne veulent pas monter aussi haut. Mais avec l’expérience de mon premier bien (également au 3ème étage sans ascenseur), que j’ai facilement relouer suite au départ de mon locataire quelques mois plus tôt, je constate que cela ne gène pas les étudiants par exemple. Certes ils montent trois étages, mais les charges sont beaucoup plus faibles, ainsi cela devient intéressant pour eux .

Mais je considère que le 3ème étage est le dernier palier, car au delà je pense cela fait trop à monter. Avec toutes ces données et un Week-end d’hésitation, je passe mon chemin et décide de renoncer à l’acheter.

S’ensuit donc la signature de mon deuxième appartement fin 2014 et la fin des travaux Début Mars 2015.                 L’appartement terminé et loué, je compte enchaîner avec un troisième appartement. Je visite quelques bien mais sans dénicher une bonne affaire. Je ne désespère pas, et justement cela me fait accumuler de l’expérience de visiter les biens, discuter avec les agents immobilier, et même les locataires en place.

Et puis le hasard fait que je retombe sur l’annonce de cet appartement 1 an plus tard en Avril 2015. Je décide de le revoir car les travaux ont dû être finis et globalement l’appartement m’avait plu.

Effectivement l’appartement avait avancé, il ne manquait plus que les finitions :

Le prix avait également baisser de 2000€ pour passer à 83 000€ . Encore trop cher pour moi mais je refait mes calculs et m’imagine le louer en colocation à deux étudiants.

L’agence immobilière m’informe que le vendeur ne descendra pas plus bas sachant qu’il a déjà baisser de 2000€. Après réflexion, peu importe, le jour suivant la visite je propose la somme de 75 000€ FAI. Le vendeur refuse et me propose 81 000€.

Je ne sais pour quel raison je n’ai pas répondu à cette contre proposition (certainement la trouvant encore trop élevée). Trois jours plus tard, sans rien faire, l’agence m’annonce que les vendeurs seraient prêts à vendre à 77 000€ FAI. Cela retiens mon attention et j’accepte !

C’est ainsi que j’ai « gagné » 6 000 € sans rien faire 🙂 . Et vous c’était quand la dernière fois que vous avez gagné       6 000 € en trois jours ?

Je pense que c’est là que c’est important de ne pas trop se dévoiler, et de ne pas montrer que l’on veut l’appartement à tout prix . Je suis partis dans l’optique que si je l’obtiens tant mieux, sinon tant pis. Et cela à payer !

C’est comme une guerre des nerfs, le premier qui craque à perdu !

Maintenant parlons chiffre pour illustrer cet achat immobilier. Je suis partis sur un loyer de 570€ H.C, toujours dans le meublé ( je ne fais que cela 😉 ).

 

Loyers estimés de 570€/mois = 6840€

________________________________________________________________________________________

Prix d’achat  (77000€) + Notaire (6800€) + Frais dossier (250€) + Frais bancaires (800€) + Meubles & Déco (2000€) = 86850€

 

=> Rentabilité de 7.87 % 

Mon objectif de 7% minimum est atteint .

Mais pour moi, maintenant,  la partie la plus importante est  le Cashflow.  Avec l’expérience, je constate que dans la plupart des cas, si le rendement est > 7%, le Cashflow sera au minimum > 0€.

Faisons donc le calcul pour cet appartement (mensuel) :

+ Loyers : 570€                                                                                                                                                                  – Mensualité : 449€ au TEG de 2,50% l’an ( Taux fixe + assurance emprunteur ).                                                       – Assurance PNO : 8€ ( Propriétaire Non Occupant : Obligatoire pour tout logement en location).                         – Taxe foncière : 52,83€                                                                                                                                                    – Charges non récupérable auprès du locataire : 10€ ( assurance de l’immeuble par exemple ).                             – Comptable : 10€  ( Gestion du bien par un expert comptable en LMNP).

_________________________________________________________________________________

=> + 40,17€ / mois

Ainsi, on constate bien que le bien s’autofinance et génère même de l’argent de suite (+ 40,17€ / mois). 

L’objectif est donc atteint !

Je signe donc le compromis de vente en Avril 2015, et me met à la recherche du financement.

Comme lors du premier crédit, je sollicite ma banque principale, avec qui je souhaite vraiment créer un partenariat . Ainsi, mon banquier connaît ma situation, et cela m’aidera à obtenir plus facilement mes prochains crédits immobiliers, contrats,  et pour la résolution d’éventuels problèmes par la suite.

Cette fois-ci j’ai pris en compte les leçons de mon dernier investissement pour le financement soit :

  • Le montage d’un dossier pour le financement du bien ( présentation, photos, chiffres, épargne … ) .
  • Une durée du crédit à 20 ans ( au lieu de 15 ans ). Ce qui me permet d’avoir un meilleur Cashflow.
  • L’apport : 0€ . Hormis le paiement des meubles et décoration qui ne sont pas finançable par la banque.
  • Différé de la première mensualité : 3 mois .  Ainsi je commence à payer mes mensualités trois mois après la signature de l’acte authentique. Sachant que j’ai mis un mois à le meubler & décorer, j’ai eu deux mois dans ma poche :). Une belle petite astuces également .
  • Le reste des conditions restent identiques au premier crédit car convenable selon moi ( frais de dossier , indemnités de remboursement anticipées à 0% … )

Je ressort de ma banque avec une offre de prêt aux conditions que je souhaitais, mais surtout une offre de prêt car sans cela pas d’investissement.  Si dans votre cas vous pouvez avoir une offre de prêt mais pas toujours aux conditions souhaitées (après avoir fait plusieurs banques), ne faites pas la fine bouche et accepté !                           L’optimisation et la renégociation de ces conditions pourront se faire par la suite. Tandis que votre logement lui, sera acheté par une autre personne, et peut-être attendrez plusieurs mois avant de retrouver une bonne affaire.

Ainsi, j’en suis au stade suivant : Bien OK – Négociation OK – Autofinancement OK – Financement OK

J’attends les 10 jours de rétractations pour renvoyer mon offre de prêt à la banque, puis je prends RdV chez mon notaire pour la signature de l’acte authentique.

Je signe chez le notaire courant Juin 2015. Je me laisse un mois maximum pour finir de meubler et décorer l’appartement car courant Juillet les étudiants arrivent pour trouver leur logement.

Timing respecté ! Je finis de meubler l’appartement courant Juillet et poste mon annonce dans la foulée avec un loyer de 570 H.C comme énoncé lors de ma simulation.

En voici un petit aperçu :

Je reçois des dizaines de mails et d’appels dans les trois jours suivants la mise en ligne de l’annonce. Ainsi, j’ai le choix pour prendre le « bon » locataire. Je fais le tri suivant les profils et la date souhaitée de l’emménagement.   Je restreint cette liste à 8 clients potentiels ( personne seule, couple, colocataires ) et effectue toutes ces visites dans la journée.

Tous désiraient l’appartement, qu’il trouvait super ! J’ai donc dû faire mon choix suivant la situation professionnel, les garanties proposées et aussi le feeling avec les personnes. Si une personne propose toutes les garanties du monde mais que je ne la sens pas, je prend un autre candidat.

Ainsi mon choix s’est tourné vers deux colocataires qui suivraient encore un cursus de deux ans minimum à l’école sur Belfort.

Les parents de chaque colocataire se portant caution, sachant que les colocataires eux-même sont solidaires, le risque d’impayé était presque néant .

Nous signons donc les documents relatifs à la mise en location ( bail, état des lieux, inventaire du mobilier, cautionnement solidaire, et les documents annexes tel que le DPE ou les diagnostics techniques).

Mon troisième appartement est loué en moins d’une semaine, je sais que le bien plaît, et qu’au prochain départ des colocataires il sera vite reloué 🙂

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(5 commentaires)

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  1. Tomas

    Bonjour,

    Article très intéressant, merci!
    J’ai un peu de mal à comprendre comment tu as fait pour trouver que ta rentabilité était de 7.87%, en comparant un loyer mensuel/annuel avec le prix global de l’appartement ?

    Merci pour l’article en tout cas!

    Tomas

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    1. Thomas

      Bonsoir Tomas,

      Le calcul du rendement est assez simple, même si cela n’est pas toujours évident pour tout le monde mais il est important de savoir le faire .
      Le calcul du rendement est le suivant ( loyer annuel x 100 / prix global de l’achat ( prix appartement + notaire + travaux etc …) ).
      Dans ce cas là, c’est le rendement dit « brut ». Il y a plusieurs type de rendement.
      Tu peux consulter mon article , où j’explique en détail le rendement et comment le calculer ( http://immobilibre.fr/mathematiques-immobiliere )

      Au plaisir t’aider,

      Thomas

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  2. JBert123

    Je suis tombé sur une maison qui correspond à mes attentes ! Je vais effectuer la visite des lieux dans les jours à venir. J’espère que l’intérieur me plaira également. 🙂

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  3. pierre

    Bonjour Thomas,

    merci pour tes anecdotes sur ton parcours.
    Ici, tu arrives à un cash flow positif de 40.17€/mois. Mais c est hors imposition si je ne ‘abuse.
    Quand est il de ton cash flow à la fin de l’année, quand tu dois payer tes impots ? Le prend tu en compte lors de ton achat ? quels conseils pourrais tu nous donner sur cash flow avant et après impots ?

    D’avance merci

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    1. Thomas

      Bonjour Pierre,

      Mon cash-flow de +40,17€ est net d’impôt, je m’explique :
      Je déclare mon bien en meublé et déduis beaucoup de choses ( tu peux regarder cet article pour plus d’informations 😉 ).(vue comptable. Ainsi je ne paie pas d’impôt et ceci pendant un certains nombres d’années.
      Je ne compte donc pas l’imposition car cela ne m’affecte pas. Mais il me faudra continuer à investir pour continuer à déduire (des travaux par exemple) et continuer à ne pas payer d’impôts sur la location de mes biens.
      Mon conseil sur les impôts et de bien regarder le mode de location et la structure (SCI, Société, LMNP ) pour optimiser au mieux les impôts. Par exemple pour les locations meublés je te conseil le statut LMNP et pour le nue la SCI ( mais il faut être deux ).
      J’espère avoir été clair, sinon n’hésite pas à m’écrire.
      Au plaisir,

      Thomas

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