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Déc 05

#2 L’achat de mon deuxième appartement – Visite & Offre

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Je vais vous raconter dans cet article, le déroulement de l’achat mon deuxième appartement à Belfort, toujours dans mon périmètre de prédilection, le Centre-Ville.

Nous sommes en Juillet 2014, 6 mois après l’achat de mon F1. Celui-ci tourne bien, le locataire étant déjà en place lors de l’achat, il m’a juste fallu lui donner mon RIB et tous les mois l’argent tombe sur mon compte 🙂 .

Cela me permet ainsi d’effectuer sereinement les recherches de mon deuxième logement. Après plusieurs visites infructueuses entre Février et Mai 2014, je découvre une annonce qui attire mon attention.

Un F2 de 51m2, dans une résidence récente de 2009, avec un parking, proche des usines ALSTOM et Général Electric. Le prix est de 69 000€, certes un peu cher mais que je pense négociable. Je décide alors d’appeler l’agent immobilier, qui m’annonce que le bien est sous compromis … Dommage !

Cependant, il me propose une visite d’un bien similaire, au Centre-Ville cette fois, dans une résidence du même style, récente de 2007, avec une place de parking.

Il me propose de m’envoyer des photos et informations par mail. J’accepte car le logement que je souhaite n’étant pas disponible, je me dis que cela pourrait être une opportunité. A la réception du mail, je constate que c’est un logement que je vois depuis déjà plusieurs mois sur Leboncoin, au prix de 78 000€ sur 2 agences … Trop cher pour moi !

Toutefois, cette agence le vendait 71 000€, moins cher que ces concurrentes, ce qui m’interpella sur une négociation supplémentaire. Après plusieurs arguments de sa part, j’accepte la visite.

Ainsi, le Rendez-Vous est pris un samedi matin en cette fin du mois de Juillet. Mon père viendra avec pour me conseiller. Voici quelques photos de l’appartement :

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                               La pièce à vivre                                                                              La chambre et sa moquette 

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                    La cuisine                                                                                               La salle de bain & WC

On peut ainsi découvrir que l’appartement est dans son jus. Des travaux seront ainsi à prévoir.

Nous voilà le samedi matin venu, rencontre avec l’agent immobilier, sympa de premiers abords. Nous montons dans l’ascenseur menant à l’appartement, situé au 2ème étage. L’agent immobilier me dit textuellement :

 » Si vous voulez faire une offre à 50 000€ ou 55 000€ allez-y , l’appartement est dans son jus » .

Je suis un peu surpris qu’il me dise cela, et faire une offre de 21 000€ ou 16 000€ en dessous me semble inimaginable.

Nous arrivons à l’appartement et il ne nous avait pas menti. Nous constatons lors de notre arrivée une porte d’entrée dégradée, suite à un forçage par des pompiers ou par les forces de l’ordre … Le ton était donné ! Les photos montrent le reste, de la vieille tapisserie, de la peinture à refaire dans tout l’appartement, une cuisine à changer, une moquette à enlever, des trous à reboucher, une ouverture de la cuisine sur le salon etc …

Mais l’appartement me plait ! Bien placé au Centre, une place de parking au sous-sol, une bonne disposition, une exposition Sud avec un petit balcon. Les travaux à faire sont dans mes cordes et celles de mon père donc par rapport à cela, ce n’était pas un problème. Il faut à présent estimer le montant des travaux, choses nouvelles pour moi.

La visite se termine, l’agent me relance sur le fait de faire une offre, même basse, il tentera la négociation avec le vendeur. Chose que je apprécie et qui m’incite à faire une offre à la suite de mes calculs.

Ainsi je retourne chez moi, avec cette idée de l’acheter , je fais mon fameux calcul de rentabilité mais cet fois le bon 🙂 . Je me suis fixé un rendement minimum de 7% pour mes achats,

Prix d’achat estimé (65000€) + Notaire (6500€) + Travaux (Estimation à 3000€) + Frais bancaires (1000€) + Meubles & Déco (2000€) = 75500€

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    Loyers estimés de 500€/mois = 6000€

=> Rentabilité de 7.74 % 

Ma rentabilité souhaitée est acquise avec :

  • Un prix d’achat estimé à 65000€
  • Des frais de notaire d’environ 10% soit 6500€
  • Des travaux évalués à 3000€
  • Des frais bancaires comprenant les frais de garantie et de dossier, liés au crédit de 1000€
  • L’aménagement et la décoration pour un montant de 2000€
  • Des loyers mensuels estimés à 500€ en location meublée.
  • Soit un TOTAL de 77500€

Les valeurs sont certes peut être sur-évaluées, mais elles pourront compensées une éventuelle erreur sur le calcul des travaux, ce qui sera le cas par la suite … Mieux vaut prévoir un calcul désavantageux.

Me basant essentiellement sur la rentabilité pour l’acquisition d’un bien, avec aucun calcul de CashFlow (notion que je découvrirait par la suite), je décide de faire une offre.

Ainsi, je propose une offre de 55000€ FAI. Je trouvais cette offre basse au vu du prix de départ mais si l’agent immobilier m’a dit ce chiffre ce n’est pas un hasard. Je propose 55000€ car 50000€ me semble vraiment trop bas pour être pris au sérieux par le vendeur. L’agent immobilier revient vers moi quelques jours plus tard pour me proposer une contre-proposition à 65000€ que je refusa en lui proposant une dernière offre à 60000€.  L’offre est acceptée !

A la suite de l’acceptation de l’offre, je refais mon calcul de rentabilité, et je constate donc un rendement brute de : Loyers = 6000€ / Prix appartement tous frais compris = 72 000€  => 8.33% de rentabilité. L’objectif est plus qu’atteint, une réelle satisfaction ! 

Me voilà donc en cours d’acquisition de mon deuxième logement, le compromis à été signé fin Octobre 2014. Oui, il s’est passé 3 mois entre la visite et la signature du compromis, dû aux absences répétées du notaire et des problèmes personnels du vendeur. Certes, maintenant signé, il me faut trouver un financement !

 

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