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Avr 05

#2 L’achat de mon deuxième appartement – Leçons

Me voici de retour sur le blog après quelques mois d’absence suite à plusieurs projets immobiliers.

Reprenons donc la suite de mon parcours immobilier où je vais vous expliquer les leçons que j’ai tiré de mon deuxième achat immobilier.

Pour ce deuxième achat, malgré les bons chiffres de l’opération ( que vous pourrez retrouver dans la catégorie  » Bilan Immobilier » 🙂 ), j’ai fait des erreurs tout de même .

  • La durée du crédit : J’ai pris une durée de 15 ans pour le crédit sur le conseil de mon banquier. Sur le fond il n’a pas tort , plus vite le crédit est remboursé mieux c’est .
    Mais ce n’est pas la mentalité à avoir pour un investisseur ! Certes le crédit sera remboursé plus tôt mais la trésorerie sera plus mince voir négative en fin de mois, et ça on ne veut pas !
    Il faut se mettre dans la tête que c’est le locataire qui paye le crédit et qu’il est préférable de faire un crédit sur 20 ans et d’avoir un Cash-Flow de +50€/mois, que faire un crédit sur 15 ans et d’avoir un Cash-Flow négatif de 50€, c’est à dire ajouter 50€/mois de sa poche.
    Un prochain article fera l’objet de la notion de Cash-Flow, aspect plus important que le rendement à mon sens.

 

Il faut à minima avoir l’équilibre entre les loyers et les charges, soit un Cash-Flow mensuel > 0€
  • L’apport : Ne voulant pas avancer d’argent au départ, le banquier m’a tout de même « obligé » à faire un apport. Comme je l’avais énoncé dans l’article sur les leçons de mon premier achat immobilier, je préfère utiliser l’effet de levier, et ainsi placer mon argent sur d’autre support d’investissement.
    Il me faudra donc être plus convaincant lors du prochain crédit pour obtenir un crédit avec 0€ d’apport.
    Il me faudra surtout préparer et monter un dossier afin d’avoir des arguments pour obtenir ce que je souhaite.
  • Différé pour le montant de ma première mensualité : Erreur de ma part, j’ai commencé à payer ma première mensualité le jour où j’ai reçu les clés de l’appartement.
    Appartement, qui comme vous l’avez vu, mérite un bon coup de neuf. Ainsi je paie mes mensualités avant même d’avoir un locataire.
    Il me faudra donc pour le prochain crédit demander un différé de plusieurs mois, le temps de faire les travaux tranquillement.

Mes leçons tirées de cet investissement ont notamment été liées au crédit, car cela à été tout nouveau pour moi. J’en retire donc plusieurs point positif :

La possibilité de négocier le prix de plusieurs milliers d’euros. Dans ma tête et dans la tête de beaucoup de jeunes investisseurs je pense, on s’imagine que négocier « est mal »,  que cela va nous faire perdre la vente, ou tout simplement que l’offre ne passera pas ! Certains même n’ose pas demander … Certes ce n’est pas facile loin de là, mais j’ai vu que c’était possible.
L’appartement était à 71 000€ , voir même 78 000€ chez d’autres agences, et en demandant j’ai « gagné » 11000€ , pas mal non ? 😉

Le déroulement de A à Z du rendez-vous chez le banquier au rendez-vous chez le notaire pour la remise des clés, en passant par l’offre de prêt, au jargon bancaire (caution, hypothèque, apport, taux endettement …)
J’ai énormément appris lors de ce premier crédit immobilier, comment cela se déroule et démystifier le banquier que l’on voit parfois comme un bourreau. Mais c’est un homme comme vous et moi, qui cherche à vendre des crédits et vous en contrepartie vous voulez demander de l’argent, il y a donc moyen de s’entendre non 🙂 ?

Une chose très important quand vous irez voir le banquier : Préparer un dossier béton ! Mâcher lui le travail, préparer un dossier avec le projet (photos, étude de marché, chiffres, emplacement, avantages, loyer possible etc ..) , également vos comptes (Epargne, PEA, Assurance Vie) et vos fiches de paie ainsi que feuilles d’imposition.

Plus vous aurez de cartouches dans votre barillet, plus vous aurez ce que vous souhaitez !

L’aspect travaux : Oui j’ai beaucoup appris d’un point de vue manuel également en « retapant » les appartements avec mon papa, qui m’a appris beaucoup de choses.
C’était une belle expérience père / fils, chose qui sort du contexte de l’immobilier mais que je trouve tout de même importante.
Même ma maman est venu nous aider ( pour la partie propreté ) c’était assez sale, et maintenant ça brille 🙂

 

D’ailleurs voici le résultat final de ma deuxième expérience immobilière :

       

                             La pièce à vivre                                                                              La cuisine

    

                                        La chambre                                                            La salle de bain

Après deux mois de travaux, voici le résultat et ce à quoi vous devez faire 😉

Très heureux de cette deuxième expérience, riche d’enseignements et qui me conforte dans mon objectif d’acquérir de nouveau bien par la suite !

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